Woning of appartement

Huis & Hypotheek

Eigenwoningforfait gaat stijgen door hogere WOZ-waarden

Het gaat weer goed met de economie. Dat heeft heel veel positieve gevolgen, maar zoals altijd, elk voordeel heeft zijn nadeel. In dit geval is dat de WOZ-waarde van uw woning. Die gaat volgend jaar weer omhoog, wat in veel gevallen kan leiden tot een hoger fiscaal eigenwoningforfait. De Waarderingskamer denkt aan een gemiddelde stijging van de WOZ volgend jaar met 7,5 tot 9,5%.

De Waarderingskamer komt tot deze inschatting na een rondje langs alle gemeenten in ons land. Op dit moment is er volgens de kamer sprake van een stabiele situatie. Het aantal bezwaren ligt al jaren op een laag niveau, stijging van waardering heeft geen hogere kosten tot gevolg en dat loopt zelfs achter op de inflatie.
 
Er wordt door huiseigenaren ook in toenemende mate gebruik gemaakt van de mogelijkheid om WOZ-waarden van andere huizen te bekijken op http://www.woz-waardeloket.nl/. Mogelijk worden in de toekomst meer mogelijkheden van openbaarheid gecreëerd.
Als er al bezwaar wordt gemaakt, gebeurt dat meer den meer door externe bureaus op basis van no cure no pay. De huiseigenaar is geen geld kwijt aan deze bureaus, die worden bij een positief resultaat voor de bezwaarmaker als proceskostenvergoeding door gemeenten betaald. Daarmee blijft de toegang tot bezwaar laagdrempelig. Wel vindt de Waarderingskamer het nuttig om door de overheid een onderzoek te laten uitvoeren naar het functioneren van de dienstverlening op basis van no cure no pay.
 
Wilt u meer weten over het kopen van een huis en de gevolgen voor allerlei belastingen? Bel ons voor het maken van een afspraak.
2018-08-13
Een tweede huis een plek onder de zon

Nu de spaarrente al tijden op bijna 0% staat, kiezen steeds meer mensen met spaargeld er voor om dit geld op een andere wijze rendabel te maken. Een klassieke auto, kunst of antiek, het kan allemaal maar waarom niet investeren in een recreatiewoning? Nederland kent talloze recreatieparken op mooie locaties waar volwaardige recreatiewoningen worden aangeboden. De statistieken wijzen uit dat een goede recreatiewoning een waardevaste belegging is. U bent uw spaargeld dus niet kwijt zoals dat met aandelen of bitcoins wel kan gebeuren.

Fiscaal geldt een tweede woning als box 3 bezit, dat geldt ook voor spaargeld op de bank. Van een recreatiewoning kunt u met uw gezin uiteraard zelf genieten, verhuren is ook een optie. Volgens het huidige belastingstelsel is inkomen uit verhuur van een tweede woning in box 3 vrij van inkomstenbelasting. Wel betaalt u over de waarde minus een eventuele hypotheekschuld de zogenaamde vermogensrendementheffing. Die is echter meestal lager dan de te realiseren huuropbrengst.
 
Ook als u niet veel spaargeld heeft maar wel overwaarde in uw eigen huis, kunt u denken aan de aankoop van een recreatiewoning. Veel banken willen meedoen met een hypothecaire financierining waarbij de recreatiewoning en de overwaarde van de hoofdwoning als onderpand gelden. Bij de aankoop van een recratiewoning moet u wel oppassen voor ingewikkelde juridische constructies met erfpacht, opstalrechten, verhuurplicht, lastige erfdienstbaarheden etc. etc. Vaak is ook sprake van allerlei parkregels en soms zelfs een ballotageregeling.
 
Een tweede woning kan eventueel ook al vast op naam van uw kinderen worden gezet, de toekomstige waardestijging komt hen dan later zonder erfbelasting toe.
 
Zijn er bij u plannen voor de aankoop van een tweede woning laat u dan vooraf goed informeren. De notaris is de specialist bij uitstek om u te behoeden voor juridische teleurstelling achteraf.
2018-07-02
Een op drie starters heeft geld van ouders nodig voor aankoop huis

Sinds de woningmarkt weer op volle toeren draait en de prijzen in veel plaatsen hoger en hoger worden, krijgen starters het steeds lastiger om aan een koopwoning te komen. De overheid wil het lenen voor de aankoop van een woning ontmoedigen en heeft per 1 januari van dit jaar de hypotheeknormen weer verder aangescherpt. Voorheen kon nog tot 110 % van de executiewaarde geleend worden bij een bank of andere geldverstrekker nu is dat nog maar 100 %.

Sinds de woningmarkt weer op volle toeren draait en de prijzen in veel plaatsen hoger en hoger worden, krijgen starters het steeds lastiger om aan een koopwoning te komen. De overheid wil het lenen voor de aankoop van een woning ontmoedigen en heeft per 1 januari van dit jaar de hypotheeknormen weer verder aangescherpt. Voorheen kon nog tot 110 % van de executiewaarde geleend worden bij een bank of andere geldverstrekker nu is dat nog maar 100 %.
Dat houdt in dat de kosten koper en kosten voor een verbouwing uit eigen zak betaald moeten worden. Zonder eigen geld dus geen koopwoning. Uit een recent onderzoek blijkt dat één op de drie starters bij zijn of haar ouders aanklopt voor een financieel steuntje in de rug. Een starterswoning in de Randstad kost circa € 220.000. Daar komt dan 6-10% aan kosten bij, zodat er ongeveer € 40.000 euro aan eigen geld nodig is. De extra kosten bestaan uit overdrachtsbelasting, hypotheekadvieskosten, kosten nationale hypotheekgarantie, notaris- en kadasterkosten etc.
Ouders kunnen bijspringen in de vorm van een lening, maar dat gaat alleen als het inkomen van de kinderen hoog genoeg is om de hypotheek van de bank en de lening van de ouders volgens de geldende hypotheeknormen te kunnen dragen. Daarbij is het ook nog eens zo dat de lening in dertig jaar geheel moet zijn afgelost wil de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar zijn.
Als de ouders het geld kunnen missen is het beter om aan het kind/huizenkoper een schenking te doen. De overheid juicht dit toe en heeft daarvoor een speciale vrijstelling in de successiewet ingebouwd waardoor ouders aan ieder kind een schenking voor aankoop eigen woning kunnen doen tot maximaal € 100.000. Deze schenking is dan vrij van schenkbelasting. Het kind krijgt voor dit bedrag ook nooit meer renteaftrek.
 
De regeling schenking eigen woning is reuzecomplex en kent vele haken, ogen en valkuilen. De notaris is de specialist bij uitstek waar het gaat om alle juridische en fiscale aspecten rond aankoop woning, hypotheek en schenking. Zijn er plannen voor aankoop van een woning met hulp van ouders neem dan vooraf contact met ons op voor het maken van een afspraak voor een adviesgesprek. Zo worden onaangename surprises achteraf voorkomen.
2018-06-11
Als het gekochte pand niet aan de koopovereenkomst voldoet

Wie een huis koopt, moet er op kunnen vertrouwen dat het geleverde huis voldoet aan de koopovereenkomst. Als de koper daaraan twijfelt, heeft hij of zij twee jaar de tijd om de verkoper daar op aan te spreken. Geldt die termijn ook als er bedrog in het spel is?

Juridisch gezien is bij bedrog sprake van misleiding om daarmee de potentiële koper tot koop te laten overgaan. In dat geval is er geen sprake van non-conformiteit, het niet beantwoorden van het geleverde aan de koopovereenkomst. Bij bedrog gaat het om de gesloten overeenkomst in relatie tot de situatie als van bedrog geen sprake was geweest. Dat zou immers geleid kunnen hebben tot een andere overeenkomst of helemaal geen overeenkomst.
 
Bij de totstandkoming van wetgeving rond beide situaties is er geen onderscheid gemaakt in verjaringstermijn. De twee jaar geldt in alle situaties. Voor de Hoge Raad blijkt dit doorslaggevend, mede met het oog op de belangen van de verkoper. Volgens de advocaat-generaal is voor de koper meestal niet het bedrog aanleiding om te klagen, maar dat hij een huis heeft gekocht wat niet aan de afspraken voldoet. Daarmee wordt – ook als er sprake is van bedrog – de vordering in feite een vordering op basis van non-conformiteit. Dat was voor de wetgever voldoende aanleiding om voor beide situaties een gelijke verjaringsregeling vast te stellen.
 
Wilt u meer weten over afwijkingen in het gekochte huis ten opzichte van de afspraken die u daarover in de koopovereenkomst heeft gemaakt? Bel ons voor het maken van een afspraak.
2018-06-04
Afschermen woonadres in handelsregister op verzoek mogelijk

Wie zich als btw-ondernemer met een eenmanszaak of een personenvennootschap (maatschap, vof) bij de Kamer van Koophandel inschrijft, moet er rekening mee houden dat zowel het bezoekadres van zijn bedrijf en zijn woonadres in de openbare registers worden ingeschreven. In de Tweede Kamer werden met het oog op de privacy vragen gesteld over mogelijk risico op identiteitsfraude. Het kabinet heeft daarvoor echter geen aanwijzingen.

Registratie van beide adressen is noodzakelijk omdat de betreffende ondernemers zowel zakelijk als persoonlijk aansprakelijk zijn voor schulden van de onderneming. Met de openbare registratie wordt de rechtszekerheid in het economische verkeer gediend.

Een ondernemer kan echter wel aan de Kamer van Koophandel vragen om zijn woonadres af te schermen. Als dat verzoek wordt gehonoreerd, is het woonadres alleen nog te achterhalen door daartoe bevoegde organisaties, waaronder notarissen, advocaten en deurwaarders.
De staatssecretaris van financiën voegt er nog aan toe dat de verwerking van persoonsgegevens noodzakelijk is voor de afdracht van btw, maar dat er niet meer gegevens worden verwerkt dan voor dat doel noodzakelijk is. Voor de volledigheid zij opgemerkt dat zowel het btw-identificatienummer en het BSN nummer geen gegevens in het handelsregister zijn en daarmee ook niet openbaar zijn.

Wilt u meer weten over de regels en inschrijvingen bij het oprichten van een onderneming? Bel ons voor het maken van een afspraak.
2018-05-28
Verwarring over percentage overdrachtsbelasting zorgvastgoed

In de praktijk bestaat verwarring over het te berekenen percentage overdrachtsbelasting voor zorgvastgoed. Volgens de fiscus geldt het 6%-tarief, behalve als het pand of en deel van het pand bestemd is voor bewoning. Dan geldt het 2%-tarief. Over die regels is nogal wat discussie.

Vastgoed geldt als woning als die voor bewoning is ontworpen en gebouwd, dan wel na een verbouwing tot een andere bestemming weer eenvoudig tot woning kan worden gemaakt. Dit uitgangspunt is leidend bij de vaststelling van het percentage overdrachtsbelasting. De Hoge Raad heeft uitgesproken dat het lage tarief geldt voor bouwwerken die naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Als de aard niet helemaal duidelijk is, is het ook mogelijk dat publiekrechtelijke eisen of beperkingen medebepalend worden.
 
De verwarring is vooral aan de orde bij verzorgings- en verpleeghuizen voor langdurige zorg. Die zijn ontworpen en gebouwd voor bewoning, waarmee het 2%-tarief van toepassing zou zijn. De belastingdienst gaat echter op grond van haar algemene regels vaak uit van het 6%-tarief, wat er toe leidt dat in veel gevallen veiligheidshalve 6% wordt toegepast.
 
Veel deskundigen vinden dit een onjuiste gang van zaken. Zij stellen dat algemene ruimten, zoals gezamenlijke huiskamers, keukenvoorzieningen, sanitaire ruimten, gangen en ingang tot het woondeel behoren en gebouwd zijn voor bewoning. Dat deel moet onder het 2%-tarief vallen. Dat geldt niet voor specifieke ruimten zoals een kantoor, kapsalon of fysiovoorziening. Dat zijn bedrijfsruimten en vallen on het 6%-tarief. Het meeste zorgvastgoed is bedoeld als woning, zodat daar 2% overdrachtsbelasting van toepassing is.
 
Wilt u meer weten over de toepassing van het tarief voor overdrachtsbelasting in uw situatie? Bel ons voor het maken van een afspraak.
2018-05-07
Ook voor garagebox of parkeerplaats naar de notaris

Dat een woning alleen kan worden overgedragen via de notaris is algemeen bekend. Het komt echter vaak voor dat er een losse garagebox of parkeerplaats verkocht/gekocht wordt. Een garagebox of een losse parkeerplaats is echter voor de wet ook een registergoed en kan uitsluitend via een notariele akte van levering gevolgd door registratie bij het kadaster worden overgedragen. Een garagebox of parkeerplaats kan een zelfstandig kadastraal perceel zijn of een appartementsrecht.

Het is essentieel om vooraf te weten wat u koopt. Bij een appartementsrecht krijgt u te maken met een vereniging van eigenaars waar doorgaans de verzekering loopt en er mogelijk een reservefonds is voor onderhoud. Bij een appartementsrecht is vaak opgenomen in de splitsingsakte dat een garagebox of parkeerplaats alleen maar mag worden overgedragen aan een andere eigenaar in het appartementencomplex. De reden hiervoor is het voorkomen dat uiteindelijk alle parkeerplaatsen eigendom zijn van niet eigenaren van het appartementencomplex.
 
Ook vloeit het verbod vaak voort uit gemeentelijke regels dat er per woning in een appartementencomplex tenminste één parkeerplaats of garagebox bij moet horen. Het is dus van belang om zowel bij verkoop als aankoop eerst te onderzoeken of u met een appartementsrecht of met een los kadastraal perceel te maken heeft. Als u daar niet uit komt dan kunt u dit altijd bij de notaris navragen.
 
Als u weet wat voor vlees u in de kuip heeft is het van belang dat er een koopovereenkomst wordt opgesteld. Dit kunt u eventueel zelf doen maar verstandiger is het om dit door een makelaar of door de notaris te laten doen. Hierdoor voorkomt u nare financiële vergissingen. Om hiervan een voorbeeld te geven, op het verkopen van een parkeerplaats aan een niet mede-eigenaar binnen de vereniging van eigenaars staat vaak een hoge boete, op te leggen door de gemeente. Bedragen van € 50.000 zijn hierbij geen uitzondering.
 
Dan hebben we nog de overdrachtsbelasting als struikelblok. Een garagebox of parkeerplaats die vlak bij uw eigen woning ligt, wordt door de fiscus gezien als behorend bij de woning. Daar hoort dan een tarief voor de overdrachtsbelasting voor van 2%. Is de garagebox of parkeerplaats wat verder weg gelegen dan geldt een tarief van 6%. Zeker in de grote steden wordt tegenwoordig veel geld betaald voor een extra parkeerplaats, in Amsterdam tot wel € 100.000 euro een losse parkeerplaats op straat. Het is dan van groot belang om vooraf te weten welk belastingtarief van toepassing is. Het afspreken van het lage tarief terwijl het hoge van toepassing is, is zelfs strafbaar. Er kan dan door de fiscus een naheffingsaanslag met een boete worden opgelegd.
 
Kortom, heeft u plannen tot verkoop of aankoop van een garagebox of parkeerplaats, neem eerst contact op met ons kantoor. Wij loodsen u dan zonder (financiële) kleerscheuren door het hele traject heen.
2018-03-05
Huwelijk en eigen woning na 1 januari 2018

Voor velen ongemerkt is per 1 januari 2018 in Nederland een geheel nieuw huwellijksgoederenrecht ingevoerd. Tot 1 januari 2018 kende Nederland het stelsel van de algehele gemeenschap van goederen. Hierdoor werden door een huwelijk alle bezittingen en schulden van de nieuwbakken echtgenoten op een hoop geveegd en was voortaan alles gezamenlijk. Aanstaande echtparen die dit niet wilden, moesten voor het huwelijk naar de notaris om huwelijksvoorwaarden te laten opstellen. Per 1 januari 2018 is de automatische gemeenschap van goederen verleden tijd en is er een nieuw stelsel ingevoerd.

In de praktijk merken wij dat de nieuwe wetgeving nog verre van bekend is, zelfs niet bij aanstaande echtparen. Dat is jammer, aangezien er sprake kan zijn van grote financiële gevolgen bij het maken van een keuze. De nieuwe wet komt er op neer dat bij twee mensen die trouwen het bezit dat er voor het huwelijk was, privé blijft van de echtgenoot die het bezit op naam had. Alles wat vervolgens tijdens het huwelijk als inkomen wordt verdiend, wordt weer een gemeenschap van goederen. Men noemt het nieuwe stelsel dan ook een beperkte gemeenschap van goederen.
 

Huiseigenaren

Het nieuwe huwelijksgoederenrecht bevat nog veel onduidelijkheden en hiaten. Zelfs de hoogleraren huwelijksgoederenrecht weten niet wat er bedoeld is met bepaalde artikelen uit deze nieuwe wet. Voor huiseigenaren die na een periode van samenwonen besluiten om met elkaar te gaan trouwen, kan de nieuwe wet grote gevolgen hebben. Als deze samenwoners al een eigen huis hebben in de verhouding 50%-50%, is er niets aan de hand en blijft de woning ook na het huwelijk half/half eigendom.
 
Vaak is er bij aankoop van de woning juist gekozen voor een andere eigendomsverhouding dan half om half, bijvoorbeeld omdat een van de partners veel meer eigen spaargeld heeft ingelegd dan de ander. Zo komt het wel voor dat samenwoners een woning op naam hebben in de verhouding van 10% voor de ene partner en 90% voor de ander partner. Als deze mensen gaan trouwen, dan regelt het nieuwe huwelijksgoederenrecht dat de woning half half eigendom wordt van beide echtgenoten. Het komt er dan op neer dat de partij die voorheen voor 90% eigenaar was door het huwelijk 40% van zijn/haar eigendom kwijt raakt. Dit is een vreemde regeling en kan alleen voorkomen worden door voor het huwelijk naar de notaris te gaan voor het laten opstellen van huwelijksvoorwaarden. Daarin kan dan worden vastgelegd dat de eigendomsverhouding blijft zoals deze voor het huwelijk ook was. Dit leidt tot veel kritiek bij juridisch deskundigen, die er op wijzen dat uit deze regeling blijkt dat de nieuwe wet slecht in elkaar zit en veel onduidelijkheden bevat.
En er zijn nog meer problemen. Bijvoorbeeld bij voorhuwelijkse schenkingen die privé blijven en waarmee gemeenschappelijk een woning wordt aangekocht. Degene die het geschonken geld voor de woning heeft aangewend, heeft een vordering op de partner. Deze vordering op de partner blijft privé. De schuld die daartegenover staat valt na huwelijk in gemeenschap.
 
Heeft u een eigen woning en trouwplannen laat u dan voor het huwelijk informeren over de juridische gevolgen, dit om later onaangename verassingen te voorkomen.
2018-02-26
Bij volmacht aangebrachte aanvullende of afwijkende bedingen in leveringsakte houden geen stand

De juridische overdacht van de eigendom van huizen en grond gaan in veel gevallen bij volmacht van de verkoper aan bijvoorbeeld het notariskantoor na goedkeuring van de concept-leveringsakte door de verkoper. Soms is het ook de koper die een volmacht afgeeft. De vraag is hoe ver een dergelijke volmacht door de koper mag gaan.

Begin 2018 speelde een zaak voor de rechter, waarin de koper een volmacht had afgegeven om het gekochte te aanvaarden met alle bedingen en voorwaarden die met de verkoper waren of zouden worden overeengekomen, de akten en stukken daarvoor op te maken en ook nog eens alles te doen waar de gemachtigde verstandig zou vinden.

In de uiteindelijke leveringsakte was ook afgeweken van wat in de koopakte en in de goedgekeurde concept-leveringsakte stond. De leveringsakte werd onder meer de verplichting aan de koper opgelegd om het pand niet te laten gebruiken door asielzoekers, verslaafden, arbeiders en horeca-exploitanten.
De koper heeft daarop de rechter gevraagd om de koopovereenkomst te ontbinden omdat in de koopovereenkomst met de verkoper was overeengekomen om het pand vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen over te dragen.

De rechter benadrukte dat het niet gebruikelijk is om een ver strekkende volmacht te verlenen om inhoudelijke wijzigingen in de te passeren akte op te nemen. Indien u als koper een volmacht noodzakelijk acht, is het van groot belang de volmacht zo specifiek mogelijk te omschrijven zodat er geen onduidelijkheden tegenover derden kunnen ontstaan en u niet gebonden kunt worden aan bepalingen waarmee u niet heeft ingestemd.

Wilt u meer weten over de haken en ogen bij het passeren van een leveringsakte bij volmacht? Bel ons voor het maken van een afspraak.


2018-02-05
Ontbindende voorwaarde bij ernstige constructieve gebreken

Bij het kopen van een woning is het wettelijk verplicht dat de koopovereenkomst schriftelijk wordt vastgelegd. Nadat verkoper en koper getekend hebben, heeft de koper nog drie dagen wettelijke bedenktijd waarbinnen de koop zonder opgave van redenen ontbonden kan worden. In de meeste koopovereenkomsten worden nog aanvullende ontbindende voorwaarden opgenomen. Een voorbeeld daarvan is een ontbindende voorwaarde voor het niet verkrijgen door de koper van een passende financiering. De vervulling van een ontbindende voorwaarde heeft tot gevolg dat de koop automatisch is ontbonden. In de meeste gevallen is er echter in de koopovereenkomst bepaald dat een partij zich op het intreden van zo'n voorwaarde expliciet moet beroepen.

In een recente rechtszaak voor rechtbank Limburg was in de koopovereenkomst naast de gebruikelijke ontbindende voorwaarden nog een ontbindende voorwaarde opgenomen voor mogelijke ernstige constructieve gebreken aan de gekochte woning. Afgesproken was dat de koper binnen twee weken na het tekenen van de koopovereenkomst een bouwtechnische keuring moest laten uitvoeren. Deze keuring heeft plaatsgevonden, uit het bijbehorende rapport bleken geen ernstige bouwkundige gebreken aan de woning. Wel werd melding gemaakt van scheurvorming in muren en vocht in de vloer met daarbij de aantekening dat nader destructief onderzoek (waarvoor dus hak- en breekwerk nodig is) vereist zou zijn om eventuele ernstiger problemen aan het licht te brengen.

De koper gaf vervolgens geen opdracht voor een nader onderzoek maar deed wel een beroep op de ontbindende voorwaarde. De verkoper stelde vervolgens dat nu uit het onderzoek geen duidelijke ernstige gebreken naar voren gekomen zijn de koop geldig is en de koper dus geen beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde. De koper stemde hiermee niet in, waarna de verkoper hem in kort geding voor de rechter daagde om de koper te laten veroordelen tot het afnemen van de woning conform de koopovereenkomst.

De voorzieningenrechter in kort geding gaf de verkoper gelijk. Van ernstige constructieve gebreken is immers niet gebleken uit het in opdracht van koper opgestelde rapport. De koper voerde aan dat de termijn van twee weken te kort was voor het laten uitvoeren van nader onderzoek. De rechter was hierin van mening dat dit bij het risico van de koper hoort. Om dat te voorkomen had hij bijvoorbeeld sneller kunnen handelen of een langere termijn moeten overeenkomen. De koper heeft de woning dus alsnog af moeten nemen van de verkoper.

Dit toont maar weer eens aantoont hoe belangrijk het is om tussen partijen gemaakte afspraken helder te formuleren in een koopovereenkomst. Heeft u zelf een dergelijk geval aan de hand vraag ons dan vooraf advies, wij zijn bij uitstek specialist in het vastgoedrecht en kunnen u behoeden voor problemen zoals hiervoor beschreven.
2017-12-18