Woning of appartement

Huis & Hypotheek

Verwarring over percentage overdrachtsbelasting zorgvastgoed

In de praktijk bestaat verwarring over het te berekenen percentage overdrachtsbelasting voor zorgvastgoed. Volgens de fiscus geldt het 6%-tarief, behalve als het pand of en deel van het pand bestemd is voor bewoning. Dan geldt het 2%-tarief. Over die regels is nogal wat discussie.

Vastgoed geldt als woning als die voor bewoning is ontworpen en gebouwd, dan wel na een verbouwing tot een andere bestemming weer eenvoudig tot woning kan worden gemaakt. Dit uitgangspunt is leidend bij de vaststelling van het percentage overdrachtsbelasting. De Hoge Raad heeft uitgesproken dat het lage tarief geldt voor bouwwerken die naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Als de aard niet helemaal duidelijk is, is het ook mogelijk dat publiekrechtelijke eisen of beperkingen medebepalend worden.
 
De verwarring is vooral aan de orde bij verzorgings- en verpleeghuizen voor langdurige zorg. Die zijn ontworpen en gebouwd voor bewoning, waarmee het 2%-tarief van toepassing zou zijn. De belastingdienst gaat echter op grond van haar algemene regels vaak uit van het 6%-tarief, wat er toe leidt dat in veel gevallen veiligheidshalve 6% wordt toegepast.
 
Veel deskundigen vinden dit een onjuiste gang van zaken. Zij stellen dat algemene ruimten, zoals gezamenlijke huiskamers, keukenvoorzieningen, sanitaire ruimten, gangen en ingang tot het woondeel behoren en gebouwd zijn voor bewoning. Dat deel moet onder het 2%-tarief vallen. Dat geldt niet voor specifieke ruimten zoals een kantoor, kapsalon of fysiovoorziening. Dat zijn bedrijfsruimten en vallen on het 6%-tarief. Het meeste zorgvastgoed is bedoeld als woning, zodat daar 2% overdrachtsbelasting van toepassing is.
 
Wilt u meer weten over de toepassing van het tarief voor overdrachtsbelasting in uw situatie? Bel ons voor het maken van een afspraak.
2018-05-07
Ook voor garagebox of parkeerplaats naar de notaris

Dat een woning alleen kan worden overgedragen via de notaris is algemeen bekend. Het komt echter vaak voor dat er een losse garagebox of parkeerplaats verkocht/gekocht wordt. Een garagebox of een losse parkeerplaats is echter voor de wet ook een registergoed en kan uitsluitend via een notariele akte van levering gevolgd door registratie bij het kadaster worden overgedragen. Een garagebox of parkeerplaats kan een zelfstandig kadastraal perceel zijn of een appartementsrecht.

Het is essentieel om vooraf te weten wat u koopt. Bij een appartementsrecht krijgt u te maken met een vereniging van eigenaars waar doorgaans de verzekering loopt en er mogelijk een reservefonds is voor onderhoud. Bij een appartementsrecht is vaak opgenomen in de splitsingsakte dat een garagebox of parkeerplaats alleen maar mag worden overgedragen aan een andere eigenaar in het appartementencomplex. De reden hiervoor is het voorkomen dat uiteindelijk alle parkeerplaatsen eigendom zijn van niet eigenaren van het appartementencomplex.
 
Ook vloeit het verbod vaak voort uit gemeentelijke regels dat er per woning in een appartementencomplex tenminste één parkeerplaats of garagebox bij moet horen. Het is dus van belang om zowel bij verkoop als aankoop eerst te onderzoeken of u met een appartementsrecht of met een los kadastraal perceel te maken heeft. Als u daar niet uit komt dan kunt u dit altijd bij de notaris navragen.
 
Als u weet wat voor vlees u in de kuip heeft is het van belang dat er een koopovereenkomst wordt opgesteld. Dit kunt u eventueel zelf doen maar verstandiger is het om dit door een makelaar of door de notaris te laten doen. Hierdoor voorkomt u nare financiële vergissingen. Om hiervan een voorbeeld te geven, op het verkopen van een parkeerplaats aan een niet mede-eigenaar binnen de vereniging van eigenaars staat vaak een hoge boete, op te leggen door de gemeente. Bedragen van € 50.000 zijn hierbij geen uitzondering.
 
Dan hebben we nog de overdrachtsbelasting als struikelblok. Een garagebox of parkeerplaats die vlak bij uw eigen woning ligt, wordt door de fiscus gezien als behorend bij de woning. Daar hoort dan een tarief voor de overdrachtsbelasting voor van 2%. Is de garagebox of parkeerplaats wat verder weg gelegen dan geldt een tarief van 6%. Zeker in de grote steden wordt tegenwoordig veel geld betaald voor een extra parkeerplaats, in Amsterdam tot wel € 100.000 euro een losse parkeerplaats op straat. Het is dan van groot belang om vooraf te weten welk belastingtarief van toepassing is. Het afspreken van het lage tarief terwijl het hoge van toepassing is, is zelfs strafbaar. Er kan dan door de fiscus een naheffingsaanslag met een boete worden opgelegd.
 
Kortom, heeft u plannen tot verkoop of aankoop van een garagebox of parkeerplaats, neem eerst contact op met ons kantoor. Wij loodsen u dan zonder (financiële) kleerscheuren door het hele traject heen.
2018-03-05
Huwelijk en eigen woning na 1 januari 2018

Voor velen ongemerkt is per 1 januari 2018 in Nederland een geheel nieuw huwellijksgoederenrecht ingevoerd. Tot 1 januari 2018 kende Nederland het stelsel van de algehele gemeenschap van goederen. Hierdoor werden door een huwelijk alle bezittingen en schulden van de nieuwbakken echtgenoten op een hoop geveegd en was voortaan alles gezamenlijk. Aanstaande echtparen die dit niet wilden, moesten voor het huwelijk naar de notaris om huwelijksvoorwaarden te laten opstellen. Per 1 januari 2018 is de automatische gemeenschap van goederen verleden tijd en is er een nieuw stelsel ingevoerd.

In de praktijk merken wij dat de nieuwe wetgeving nog verre van bekend is, zelfs niet bij aanstaande echtparen. Dat is jammer, aangezien er sprake kan zijn van grote financiële gevolgen bij het maken van een keuze. De nieuwe wet komt er op neer dat bij twee mensen die trouwen het bezit dat er voor het huwelijk was, privé blijft van de echtgenoot die het bezit op naam had. Alles wat vervolgens tijdens het huwelijk als inkomen wordt verdiend, wordt weer een gemeenschap van goederen. Men noemt het nieuwe stelsel dan ook een beperkte gemeenschap van goederen.
 

Huiseigenaren

Het nieuwe huwelijksgoederenrecht bevat nog veel onduidelijkheden en hiaten. Zelfs de hoogleraren huwelijksgoederenrecht weten niet wat er bedoeld is met bepaalde artikelen uit deze nieuwe wet. Voor huiseigenaren die na een periode van samenwonen besluiten om met elkaar te gaan trouwen, kan de nieuwe wet grote gevolgen hebben. Als deze samenwoners al een eigen huis hebben in de verhouding 50%-50%, is er niets aan de hand en blijft de woning ook na het huwelijk half/half eigendom.
 
Vaak is er bij aankoop van de woning juist gekozen voor een andere eigendomsverhouding dan half om half, bijvoorbeeld omdat een van de partners veel meer eigen spaargeld heeft ingelegd dan de ander. Zo komt het wel voor dat samenwoners een woning op naam hebben in de verhouding van 10% voor de ene partner en 90% voor de ander partner. Als deze mensen gaan trouwen, dan regelt het nieuwe huwelijksgoederenrecht dat de woning half half eigendom wordt van beide echtgenoten. Het komt er dan op neer dat de partij die voorheen voor 90% eigenaar was door het huwelijk 40% van zijn/haar eigendom kwijt raakt. Dit is een vreemde regeling en kan alleen voorkomen worden door voor het huwelijk naar de notaris te gaan voor het laten opstellen van huwelijksvoorwaarden. Daarin kan dan worden vastgelegd dat de eigendomsverhouding blijft zoals deze voor het huwelijk ook was. Dit leidt tot veel kritiek bij juridisch deskundigen, die er op wijzen dat uit deze regeling blijkt dat de nieuwe wet slecht in elkaar zit en veel onduidelijkheden bevat.
En er zijn nog meer problemen. Bijvoorbeeld bij voorhuwelijkse schenkingen die privé blijven en waarmee gemeenschappelijk een woning wordt aangekocht. Degene die het geschonken geld voor de woning heeft aangewend, heeft een vordering op de partner. Deze vordering op de partner blijft privé. De schuld die daartegenover staat valt na huwelijk in gemeenschap.
 
Heeft u een eigen woning en trouwplannen laat u dan voor het huwelijk informeren over de juridische gevolgen, dit om later onaangename verassingen te voorkomen.
2018-02-26
Bij volmacht aangebrachte aanvullende of afwijkende bedingen in leveringsakte houden geen stand

De juridische overdacht van de eigendom van huizen en grond gaan in veel gevallen bij volmacht van de verkoper aan bijvoorbeeld het notariskantoor na goedkeuring van de concept-leveringsakte door de verkoper. Soms is het ook de koper die een volmacht afgeeft. De vraag is hoe ver een dergelijke volmacht door de koper mag gaan.

Begin 2018 speelde een zaak voor de rechter, waarin de koper een volmacht had afgegeven om het gekochte te aanvaarden met alle bedingen en voorwaarden die met de verkoper waren of zouden worden overeengekomen, de akten en stukken daarvoor op te maken en ook nog eens alles te doen waar de gemachtigde verstandig zou vinden.

In de uiteindelijke leveringsakte was ook afgeweken van wat in de koopakte en in de goedgekeurde concept-leveringsakte stond. De leveringsakte werd onder meer de verplichting aan de koper opgelegd om het pand niet te laten gebruiken door asielzoekers, verslaafden, arbeiders en horeca-exploitanten.
De koper heeft daarop de rechter gevraagd om de koopovereenkomst te ontbinden omdat in de koopovereenkomst met de verkoper was overeengekomen om het pand vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen over te dragen.

De rechter benadrukte dat het niet gebruikelijk is om een ver strekkende volmacht te verlenen om inhoudelijke wijzigingen in de te passeren akte op te nemen. Indien u als koper een volmacht noodzakelijk acht, is het van groot belang de volmacht zo specifiek mogelijk te omschrijven zodat er geen onduidelijkheden tegenover derden kunnen ontstaan en u niet gebonden kunt worden aan bepalingen waarmee u niet heeft ingestemd.

Wilt u meer weten over de haken en ogen bij het passeren van een leveringsakte bij volmacht? Bel ons voor het maken van een afspraak.


2018-02-05
Ontbindende voorwaarde bij ernstige constructieve gebreken

Bij het kopen van een woning is het wettelijk verplicht dat de koopovereenkomst schriftelijk wordt vastgelegd. Nadat verkoper en koper getekend hebben, heeft de koper nog drie dagen wettelijke bedenktijd waarbinnen de koop zonder opgave van redenen ontbonden kan worden. In de meeste koopovereenkomsten worden nog aanvullende ontbindende voorwaarden opgenomen. Een voorbeeld daarvan is een ontbindende voorwaarde voor het niet verkrijgen door de koper van een passende financiering. De vervulling van een ontbindende voorwaarde heeft tot gevolg dat de koop automatisch is ontbonden. In de meeste gevallen is er echter in de koopovereenkomst bepaald dat een partij zich op het intreden van zo'n voorwaarde expliciet moet beroepen.

In een recente rechtszaak voor rechtbank Limburg was in de koopovereenkomst naast de gebruikelijke ontbindende voorwaarden nog een ontbindende voorwaarde opgenomen voor mogelijke ernstige constructieve gebreken aan de gekochte woning. Afgesproken was dat de koper binnen twee weken na het tekenen van de koopovereenkomst een bouwtechnische keuring moest laten uitvoeren. Deze keuring heeft plaatsgevonden, uit het bijbehorende rapport bleken geen ernstige bouwkundige gebreken aan de woning. Wel werd melding gemaakt van scheurvorming in muren en vocht in de vloer met daarbij de aantekening dat nader destructief onderzoek (waarvoor dus hak- en breekwerk nodig is) vereist zou zijn om eventuele ernstiger problemen aan het licht te brengen.

De koper gaf vervolgens geen opdracht voor een nader onderzoek maar deed wel een beroep op de ontbindende voorwaarde. De verkoper stelde vervolgens dat nu uit het onderzoek geen duidelijke ernstige gebreken naar voren gekomen zijn de koop geldig is en de koper dus geen beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde. De koper stemde hiermee niet in, waarna de verkoper hem in kort geding voor de rechter daagde om de koper te laten veroordelen tot het afnemen van de woning conform de koopovereenkomst.

De voorzieningenrechter in kort geding gaf de verkoper gelijk. Van ernstige constructieve gebreken is immers niet gebleken uit het in opdracht van koper opgestelde rapport. De koper voerde aan dat de termijn van twee weken te kort was voor het laten uitvoeren van nader onderzoek. De rechter was hierin van mening dat dit bij het risico van de koper hoort. Om dat te voorkomen had hij bijvoorbeeld sneller kunnen handelen of een langere termijn moeten overeenkomen. De koper heeft de woning dus alsnog af moeten nemen van de verkoper.

Dit toont maar weer eens aantoont hoe belangrijk het is om tussen partijen gemaakte afspraken helder te formuleren in een koopovereenkomst. Heeft u zelf een dergelijk geval aan de hand vraag ons dan vooraf advies, wij zijn bij uitstek specialist in het vastgoedrecht en kunnen u behoeden voor problemen zoals hiervoor beschreven.
2017-12-18
Schenkingsvrijstelling effectief middel voor verlagen hypotheekschuld

Een belastingvrije schenking tot €100.000 mogelijk maken voor de financiering van een woning heeft bijgedragen aan een lagere totale en gemiddelde hypotheekschuld van Nederlanders. Ook het aantal hypotheken dat ‘onder water staat' is door de fiscale regeling in de jaren 2013 en 2014 verminderd.

De Algemene Rekenkamer acht na onderzoek het verband tussen de tijdelijke aanpassing en dit resultaat aannemelijk. Nu sinds begin 2017 de schenkingsvrijstelling blijvend is ingevoerd, verwacht de Algemene Rekenkamer dat dit eveneens een positieve invloed zal hebben op de verlaging van de hypotheekschuld. Onzeker is hoeveel geld de schatkist hierdoor zal mislopen. Voor 2013 en 2014 was dat ruim tien keer zoveel als wat het Ministerie van Financiën had geraamd. Vanaf 2017 verwacht de minister een derving van € 97 miljoen per jaar. Er is moeilijk een goede voorspelling te doen hoe vaak een beroep op deze fiscale regeling zal worden gedaan.
 
Tot 2013 werd er gemiddeld 5.000 maal per jaar gebruik gemaakt van de (sinds 2009 bestaande) vrijstelling voor een eenmalige schenking ten behoeve van de eigen woning. Dat kostte de Staat gemiddeld € 29 miljoen per jaar door lagere belastingafdracht. Voor 2013 en 2014 was vanwege de verruiming op een verdubbeling gerekend door het ministerie. In werkelijkheid werd in die twee jaar de regeling 159.000 keer gebruikt. In geld: er was rekening gehouden met € 104 miljoen minder belastingafdracht, het werd € 1.093 miljoen minder, ruim het tienvoudige.
Dat staat in het rapportSchenkingsvrijstelling eigen woning – Effecten op de hypotheekschuld.De Algemene Rekenkamer publiceert dit op 6 december 2017.

Minder hypotheken onder water

Toch is het fiscaal instrument effectief, omdat de beleidsdoelen gehaald zijn: de totale hypotheekschuld daalt sinds de tijdelijke verruiming van de regeling. Ook het aantal woningen waarvoor geldt dat er een hogere hypotheek op rust dan de WOZ-waarde (‘onder water staan') stabiliseert sinds 2013 en laat sindsdien een lichte daling zien. Overigens zorgen de aantrekkende economie en huizenmarkt ook voor minder onderwaterhypotheken.
Uit het onderzoek van de Algemene Rekenkamer naar de belastingaangiften van de 159.000 ontvangers van schenkingen blijkt dat het merendeel (circa 74 %) van hen dit geld benut heeft voor het aflossen van (een deel van) de hypotheekschuld. De overige ontvangers zetten het geld in voor een verbouwing aan de woning of koop van een huis.

Leeftijdseis

Toen de tijdelijke fiscale verruiming werd beëindigd, daalde het aantal schenkingsvrijstellingen weer tot onder de 10.000 per jaar. Het vorige kabinet heeft met ingang van 1 januari 2017 de verruimde schenkingsvrijstelling eigen woning permanent gemaakt. Daarbij is de voorwaarde ingevoerd dat deze alleen geldt voor ontvangers van 18 tot 40 jaar. Deze leeftijdseis kan ertoe leiden dat het effect beperkt wordt voor het halen van het doel: de totale hypotheekschuld verlagen. De Algemene Rekenkamer verwacht op basis van de ervaringscijfers dat de regeling door de leeftijdsgroep 18 tot 40 jaar meer benut wordt om een huis te kopen en minder om een bestaande hypotheek af te lossen. Omdat het aandeel jongeren met een ‘onderwaterhypotheek' relatief groot is, zal de leeftijdseis hoogstwaarschijnlijk wel effectief zijn voor het tegengaan van onderwaterhypotheken.
De blijvende herinvoering van de regeling zal naar verwachting een minder groot effect per jaar hebben dan in 2013 en 2014. Toen was immers duidelijk dat de belastingvrijstelling van korte duur zou zijn.
 
De Algemene Rekenkamer beveelt de betrokken bewindspersonen vervolgonderzoek aan om vast te stellen of in de nieuwe situatie deze regeling effectief is en welke criteria daarbij van belang zijn. De staatssecretaris van Financiën geeft aan dat de permanente regeling voor schenkingsvrijstelling geëvalueerd zal worden en voegt eraan toe dat het bij de derving van inkomsten om een fictief bedrag gaat. (bron: Algemene Rekenkamer)
2017-12-11
Hypotheken in Nederland worden mogelijk duurder

Het opleven van de Nederlandse woningmarkt komt niet alleen omdat de crisis voor bij is, maar ook door de erg lage hypotheekrente. Helaas is er weer nieuwe internationale/Europese regelgeving op komst waarvan de kosten voor invoering zullen worden doorberekend aan de consument, u dus. Hierdoor kan de kostprijs van een hypotheek voor u fors hoger uitpakken.

De op handen zijnde internationale regelgeving zal gaan voorschrijven dat banken/financiële instellingen meer reserves moeten aanhouden om risico's op hun hypotheekportefeuilles af te dekken.Dit houdt dus in dat de banken minder geld als hypotheeklening kunnen uitzetten en dus ook minder gaan verdienen aangezien de in reserve te houden bedragen momenteel niets opbrengen. Het hiermee gepaard gaande verlies voor de banken zullen zij doorberekenen aan de consument, waarschijnlijk met een hogere rente. De banken mogen immers geen afsluitkosten meer berekenen.
Zo dreigt de consument de dupe te worden van internationaal tussen de banken gemaakte afspraken.
 
De wereldwijde toezichthouders op banken zijn verenigd in het zogenaamde Basel Comité en willen nu bewerkstelligen dat alle banken voor risico's op hypotheken, vooral als die even hoog zijn als de waarde van de woning, extra geld als reserve gaan aanhouden. In tegenstelling tot in veel andere landen kan in Nederland nog altijd tot 100 % van de koopsom een hypotheeklening worden afgesloten, in het recente verleden kon dit zelfs oplopen tot 125 % van de waarde van de woning. Volgens de president van de Nederlandse Bank Klaas Knot gaan we de uitwerking van de nieuwe regels straks met name terugvinden in de Nederlandse hypotheektarieven. Over de kosten en tarieven kon Knot nog niets zeggen, wel wilde hij kwijt dat hij het maximaal te lenen bedrag graag ziet zakken tot 90 procent van de koopsom. Volgens Knot wordt de woningmarkt daardoor beter bestand tegen turbulentie (lees waardedaling) op de woningmarkt.
 
Tot nu toe wilde de Nederlandse regering nog niet lager gaan dan honderd procent, omdat starters zonder eigen geld dan niet meer aan de beurt komen op de woningmarkt. Knot grijpt de nieuwe regelgeving nu echter aan als extra argument om niet meer dan 90% van de koopsom te mogen lenen.
In het kader van de op handen zijnde regels heeft de Nederlandse bank wel verzocht de Nederlandse woningmarkt niet te vergelijken met die in Zuid-Europese landen. hierbij is aangevoerd dat zelfs in de achterliggende crisis weinig huiseigenaren zijn gestopt met het betalen van de hypotheeklasten. Het zal nog even duren voordat de nieuwe regels zijn ingevoerd.
 
Heeft u echter koopplannen, wacht dan niet te lang of kijk eens rond of u een eigen woningfinanciering kan sluiten bij familie of een bevriende relatie. Wij kunnen u altijd van dienst zijn met advies of het opstellen van alle documenten die nodig zijn voor het vastleggen van een financiering buiten de reguliere banken om.
2017-11-27
Bovengrens hypotheekgarantie omhoog

Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) heeft de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor 2018 bekendgemaakt. Vanaf 1 januari stijgt de kostengrens naar €265.000. Dat is ruim 8 procent meer vergeleken met dit jaar, nu is de grens nog € 245.000. Voor woningen waarin geïnvesteerd wordt in energiebesparende voorzieningen, stijgt de NHG kostengrens naar maximaal €280.900.

De ruim €15.000 investeringsruimte biedt de koper de mogelijkheid voor verduurzaming van de eigen woning. En dat is ook nodig. Om de Nederlandse klimaatdoelstellingen te halen, moet een groot gedeelte van de woningvoorraad verduurzaamd worden. Het nieuwe regeerakkoord spreekt de ambitie uit om uiteindelijk 200.000 woningen perjaar te verduurzamen. Een tempo dat nodig is om in 30 jaar tot 2050 de hele voorraad van 6 miljoen woningen te verduurzamen. Dat gaat niet vanzelf.
 
Met 1,3 miljoen bestaande klanten en jaarlijks tussen de 75.000 en 100.000 nieuwe klanten kan het WEW een impactvolle bijdrage leveren aan deze verduurzaming. “Een hypotheek met NHG is niet alleen verantwoord, maar levert ook maatschappelijk rendement en belangrijke voordelen op voor veel van de huishoudens. Door duurzame woningverbetering zullen de energielasten van huishoudens dalen, het wooncomfort toenemen en de woningwaarde stijgen.” aldus Arjen Gielen, algemeen directeur van het WEW.
 
Om dit te stimuleren heeft het WEW recent bijvoorbeeld de NHG Voorwaarden & Normen vereenvoudigd. Hierdoor wordt het voor consumenten met NHG makkelijker om te investeren in energiebesparende voorzieningen. Vanuit haar maatschappelijke functie staat het WEW klaar om mee te denken met het nieuwe kabinet, en om de NHG mogelijkheden nog meer toe te spitsen op de nieuwe ambities die in het regeerakkoord zijn geformuleerd.

Uitdaging voor starters

Op de huidige markt worden steeds meer woningen boven de vraagprijs verkocht en ziet het WEW dat met name starters veelal tegen de maximale lening* financieren. Dat is op korte termijn onvermijdelijk, gegeven de schaarste aan woningaanbod. Maar, doordat consumenten aanvullende kosten zelf moeten financieren ziet het WEW dat zij steeds vaker kiezen voor minder verantwoorde financieringsvormen zonder NHG.**Voor sommige bevolkingsgroepen bieden leningen of schenkingen van familie of vrienden uitkomst. Anderen, die deze extra financiële middelen niet tot hun beschikking hebben moeten blijven huren, of hun toevlucht zoeken tot consumptieve kredieten om alsnog een woning te kunnen financieren. Dit brengt risico's met zich mee.***
Arjen Gielen: “Door starters op de woningmarkt de mogelijkheid te bieden de NHG-premie mee te financieren bij de aankoop van de woning kunnen zij NHG op een laagdrempelige wijze afnemen, zonder dat daarbij de toegang tot aanvullende financiering een rol speelt. Hierdoor kunnen zij alsnog op een verantwoorde manier de aanschaf van hun woning financieren en wellicht alvast investeren in duurzame oplossingen voor hun nieuwe woning.”
 
Wilt u meer weten over de juridische aspecten van een hypotheek? Bel ons voor een afspraak.
2017-10-30
Erfdienstbaarheden geven soms forse problemen
Erfdienstbaarheden blijken in de praktijk vaak problemen tussen buren op te leveren. U hoeft maar naar een aflevering van de Rijdende Rechter te kijken voor al dan niet hilarische voorbeelden. Onlangs speelde weer een dergelijk probleem waarover de rechter zich moest uitspreken. Iemand kocht in 2015 een woning waarop (op het perceel) ruim 25 jaar eerder een erfdienstbaarheid was gevestigd ten behoeve van het perceel van de buurman. De nieuwe eigenaar stelde bij de rechter dat de erfdienstbaarheid door vermenging teniet is gegaan omdat de eigendom van beide percelen – het heersende en het dienende erf – al dertien jaar eigendom van dezelfde eigenaar was.

De voormalige buurman vecht de opvatting van de eigenaar aan. De erfdienstbaarheid kan volgens hem niet teniet gaan omdat de vorige eigenaar (een woningstichting) zijn perceel altijd aan derden – waaronder de buurman zelf – in gebruik heeft gegeven. De buurman doet ook nog een beroep op verjaring.

De Rechtbank neemt in haar oordeel de volgende overwegingen mee. Bij het tenietgaan van een erfdienstbaarheid door vermenging gaat het erom dat de erfdienstbaarheid zinloos wordt en daardoor niet meer nodig is. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als zowel het voormalig heersende als het dienende erf in één hand komen, maar dat hoeft niet. Als namelijk het heersende erf (het erf ten behoeve waarvan de erfdienstbaarheid destijds gevestigd is) niet door de eigenaar wordt gebruikt, maar door een andere partij – bijvoorbeeld een huurder of gebruiker van een perceel – behoudt de erfdienstbaarheid haar functie en gaat daarom niet teniet.

Dat betekent, dat wanneer kan worden aangetoond dat zowel de gebruiker op het moment van de vermenging als latere gebruikers het recht gedurende een aaneengesloten periode hebben gebruikt, de erfdienstbaarheid blijft bestaan. Zo heeft het parlement het ook bedoeld. Dat heeft ooit gesteld dat “de erfdienstbaarheid haar werking houdt, zowel tussen de eigenaar en de huurder of pachter door of jegens wie de erfdienstbaarheid kan worden uitgeoefend, als jegens eventuele latere verkrijgers onder bijzondere titel waaronder koop, van de door vermenging verenigde erven, voor een ieder waarvoor deze erfdienstbaarheid van belang blijft.”

De Rechtbank oordeelde dat de erfdienstbaarheid nog steeds van belang was voor de gebruiker van het (voormalig) heersend erf. De nieuwe eigenaar mag echter nog wel tegenbewijs leveren. Als hem dat niet lukt, is de erfdienstbaarheid niet door vermenging tenietgegaan. Als hem dat wel lukt, is vervolgens het beroep op verkrijgende verjaring aan de orde. Voor een dergelijke verjaring geldt volgens de rechter een termijn van tien jaar. De gebruiker van het (voormalige) heersende erf was bezitter te goeder trouw. In de leveringsakte werd destijds door de vorige eigenaar (de woningstichting) verklaard dat er een erfdienstbaarheid gold ten gunste van het perceel van de buurman. Daarom hoeft niet van de buurman te worden verlangd dat hij nog uitvoeriger onderzoek zou doen naar de juistheid van die bewering aangezien de woningstichting toen ook eigenaar was van het dienende erf.
Ten tijde van het instellen van de vordering door de nieuwe eigenaar was de termijn van tien jaar nog niet verlopen, zodat in die zin geen sprake kan zijn van verkrijgende verjaring van de erfdienstbaarheid. Die termijn is niet vanaf de datum van de vermenging gaan lopen. Immers, de latere huurders of gebruikers moeten dan beschouwd worden als ‘houders’ voor de woningstichting in de zin van de wet en aan hen komt geen beroep op de verkrijgende verjaring toe. Snapt u het nog?

Deze zaak geeft maar weer eens aan hoe enorm complex het burenrecht in elkaar zit. Ben u van plan een woning te kopen waarbij sprake is van – onduidelijke – erfdienstbaarheden, neem dan eerst contact met ons kantoor op. De notaris is de juridische specialist op het terrein van burenrecht en erfdienstbaarheden. Voorkom problemen! 


2017-10-02
Meer dan 20.000 verkochte woningen in augustus 2017

(Bron: Kadaster) In augustus 2017 registreerde het Kadaster 20.780 verkochte woningen. Dit is een stijging van 4,0% ten opzichte van augustus 2016 (19.975). Vergeleken met de voorgaande maand, juli 2017, is er ook sprake van een stijging van 4,0%. Het Kadaster registreerde toen 19.979 verkochte woningen.

Het Kadaster registreert de transacties van bestaande koopwoningen op het moment dat de notaris deze bij het Kadaster laat inschrijven. Dat is dus het moment van eigendomsoverdracht, de koper wordt eigenaar van de woning..
Vergeleken met augustus vorig jaar is de grootste stijging bij vrijstaande woningen met 13,8%. Alleen bij appartementen registreerde het Kadaster een daling met 0,6%. Ten opzichte van de vorige maand, juli 2017, is juist bij appartementen de grootste stijging (7,4%), alleen bij 2-onder-1-kap woningen is er een daling (-1,4%).
Ten opzichte van augustus 2016 stijgt het aantal geregistreerde verkochte woningen in Flevoland het meest, met 26,7%. Alleen in Noord-Holland daalde het aantal verkopen met 3,8%. Vergeleken met juli 2017 is in Utrecht de stijging het grootst (12,1%), in Zeeland daalde het aantal verkopen met 5,4%.
 
Het aantal geregistreerde hypotheken nam in augustus 2017 met 7,6% toe ten opzichte van augustus 2016, van 27.101 naar 29.172. Vergeleken met juli 2017 (28.950) is er sprake van een stijging van 0,8%.
Executieveilingen nemen sterk in aantal af. In augustus 2017 vonden 85 executieveilingen plaats. Dit is een daling van 43,7% ten opzichte van augustus 2016 (151)..
2017-09-25