Woning of appartement

Huis & Hypotheek

Wetsvoorstel functioneren Verenigingen van Eigenaren door Eerste Kamer

Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is straks verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw. De hoogte van het te reserveren bedrag wordt vastgesteld op basis van een meerjarig onderhoudsplan, of is 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex.

Alleen als 80% van de eigenaren akkoord is, kunnen zij afzien van storten in een onderhoudsfonds. Zij zullen het onderhoud dan van keer tot keer moeten betalen.Na de Tweede Kamer (in februari) ging vandaag ook de Eerste Kamer akkoord met dit wetsvoorstel van minister Plasterk (BZK).

In de wet komt ook expliciet te staan dat het voor VvE's mogelijk is een lening aan te gaan. Daarbij is elke eigenaar alleen verantwoordelijk voor zijn eigen deel van een lening. Zodra een lid van de VvE zijn appartement of woning verkoopt, gaat ook zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar.
De nieuwe regels worden vanaf januari 2018 van kracht.

Wilt u meer weten over uw rechten en plichten in een VvE? Bel ons voor het maken van een afspraak.
2017-06-06
Onverwachte overdrachtsbelasting verrast steeds meer mensen

Iedereen weet wel wat een huis is. Echter, voor de overdrachtsbelasting is dat een rekbaar begrip. Dan blijkt een huis soms toch iets meer te zijn dan u dacht. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren bij de koop van een woonboerderij met vrijstaande schuur, paardenbak, tuin en erf. De fiscus kan u dan zo maar verrassen met een hogere overdrachtsbelasting dan u dacht.

Het tarief overdrachtsbelasting bedraagt 2% voor een woning. Is het geen woning, dan rekent de fiscus 6%. Zo kan in het voorbeeld van de woonboerderij met vrijstaande schuur, paardenbak, tuin en erf voor een deel 2% en voor een ander deel 6% overdrachtsbelasting gelden.
 
Een onroerende zaak heeft een woonfunctie als het pand ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning'. Bij de beoordeling daarvan wordt gekeken of er bouwkundig van een woning kan worden gesproken. Een huis blijft een huis, ook als er niet meer in wordt gewoond. Een watertoren blijft een watertoren. Ook als er nu wel in wordt gewoond. Er zijn – zoals zo vaak – ook hier uitzonderlingen. Als een pand later ingrijpend verbouwd wordt en daardoor de aard en het aanzien van het pand veranderen, kan er anders tegen de functie van het pand worden aangekeken.
Bij een pand met verschillende functies – bijvoorbeeld woon- en winkelpand of boerderij met woongedeelte en stallen – moet de koopsom worden gesplitst. Dat levert ook weer verschillende tarieven voor de overdrachtsbelasting op. Is een pand niet (meer) geschikt om in te wonen – casco, sloopwoning of fundamenten – dan geldt het voor de overdrachtsbelasting als woning, als het er nog (nog) staat. Is de woning afgebroken en koop je een onbebouwd terrein? Dan koop je geen woning en zal het 2% tarief niet gelden.
 
Bij de schuur, paardenbak, tuin en erf in het hiervoor genoemde voorbeeld geldt dat, wanneer dat niet als woning gekwalificeerd kan worden, de koper daarover 6% overdrachtsbelasting moet betalen. Zodra de koopovereenkomst is getekend en u hiermee geen rekening heeft gehouden, moet u dieper in de buidel tasten dan u had verwacht.
 
Wilt u voorkomen dat u voor onaangename verrassingen met de overdrachtsbelasting komt te staan? Bel ons voor het maken vaan een afspraak.
2017-05-29
Goed samenleefcontract is noodzaak
Recente statistieken wijzen uit dat steeds meer stellen besluiten om te gaan samenwonen in plaats van trouwen. Voor het eerst in de geschiedenis zijn er vorig jaar meer kinderen geboren binnen samenleefrelaties dan binnen het huwelijk. Bij een huwelijk is er een uitgebreide regeling in de wet opgenomen waardoor problemen bij uit elkaar gaan of bij overlijden voorkomen worden. Voor een stel dat gaat samenwonen is in de wet helemaal niets geregeld.

De dagelijkse praktijk leert ons dat er de grootst mogelijke problemen kunnen ontstaan bij een breuk in de samenwoonrelatie of bij overlijden van een van de partners. Zeker als er sprake is van een eigen woning met een hypotheek en een levensverzekering zoals dit bij circa 900.000 samenwonende stellen het geval is, is het absoluut onverantwoord om niets te regelen. Door het ontbreken van een goed samenleefcontract kunnen de volgende problemen ontstaan: bij uit elkaar gaan zijn er geen regels hoe de gezamenlijke bezittingen en schulden te verdelen, partijen moeten maar zien hoe ze dit oplossen.

Bij overlijden van een van de partners gaat de helft van de woning met inboedel en saldo van en/of rekeningen naar de familie (ouders, broers, zusters) van de overleden partner. Als er eigen kinderen zijn dan gaan de hiervoor bedoelde zaken naar de kinderen. Familie moet tot wel 40% erfbelasting betalen over hetgeen van het kind of broer/zuster geërfd is. Als de familie besluit de helft van de woning aan de achtergebleven partner te schenken dan moet er nog een keer tot wel 40% (schenk)belasting betaald worden. Als de achtergebleven partner in het huis wil blijven wonen dan zal de "schoon" familie moeten worden uitgekocht waarbij ook weer overdrachtsbelasting betaald moet worden.
Kortom er ontstaat door het ontbreken van een goede regeling een buitengewoon vervelende situatie.

De oplossing is echter eenvoudig, als jullie besluiten om samen een huis te kopen vraag dan direct aan de notaris die de overdracht verzorgt om een goed samenleefcontract met eventueel partnertestamenten voor jullie op te stellen. In deze stukken worden duidelijke afspraken gemaakt over het verdelen van gezamenlijk bezit en schuld bij uit elkaar gaan. Bij overlijden van een partner is opgenomen dat alle gezamenlijke bezittingen vanzelf overgaan op de langstlevende partner zonder dat er erfbelasting verschuldigd is. Ook wordt een regeling opgenomen rond het betalen van gezamenlijke kosten en is het partnerpensioen geregeld waardoor de langstlevende partner aanspraak kan maken op een (levenslange) pensioenregeling.

Waarom zou je een huis wel tegen brand verzekeren maar nalaten een samenleefcontract af te sluiten? Voor de fiscus wordt een samenwonend stel met samenleefcontract gelijk behandeld als een gehuwd stel. Een goed samenleefcontract met 2 goede partnertestamenten geeft een betere regeling dan de standaard wettelijke bepalingen bij een gehuwd stel. Dus bent u van plan samen een huis te kopen om daarin samen te gaan wonen neem dan contact met ons op zodat wij u kunnen helpen aan een uitstekende regeling.

2017-04-24
5%-regeling stok achter de deur bij aankoop nieuwbouw woning
Nu er na de crisis eindelijk weer nieuwbouwprojecten gerealiseerd worden is het goed om eens stil te staan bij de zogenaamde 5% regeling. In de praktijk wil het nogal eens voorkomen dat er bij oplevering van een nieuwbouwwoning een aantal gebreken wordt geconstateerd. Uiteraard is de aannemer dan verplicht deze gebreken alsnog op te lossen. Indien op dat moment de aannemer de complete koop-/aanneemsom al op zijn rekening heeft staan, wilde het wel eens zo zijn dat de aannemer geen haast maakte met het herstellen van de gebreken. Sinds 2003 is hiervoor een wettelijke regeling opgenomen in het Burgerlijk Wetboek.

De bedoeling van deze regeling is het bevorderen dat de aannemer uw nieuwbouwwoning correct en zonder gebreken oplevert. Om dit te bereiken wordt 5% van de door u te betalen aanneemsom (ofwel de helft van de laatste bouwtermijn) geblokkeerd zolang de oplevering niet geheel naar uw wens is. Dit bedrag moet dus wel door u betaald worden, maar blijft bij de projectnotaris in depot staan totdat ook het laatste gebrek is opgelost. Zo blijft er een financiële stok achter de deur om de aannemer gemotiveerd te houden uw huis correct op te leveren.

In de praktijk vraagt de aannemer het bedrag wel op bij de notaris maar stelt daar dan een (doorlopende) bankgarantie tegenover. Op het moment dat het nodig is zal de notaris een beroep doen op deze bankgarantie en komt het geld weer terug.
Vlak vóór de oplevering van uw woning door de aannemer moet u de totale koop-/aanneemsom en de eventuele meerwerknota’s hebben voldaan. De laatste aanneemtermijn wordt gedeclareerd vóór de oplevering en bedraagt 10% van de aanneemsom. Als de aannemer een bankgarantie heeft gesteld maakt u de 10% naar de aannemer over. Als er geen bankgarantie is dan stort u de laatste 5% naar de projectnotaris. De oplevering en sleuteloverdracht zullen niet plaatsvinden zolang niet alle verschuldigde bedragen zijn voldaan. Op de dag van de oplevering doet u samen met een medewerker van de aannemer een inspectieronde door de nieuwe woning. U kunt zich daarbij op eigen kosten laten bijstaan door een deskundige..

Als de woning door u geheel in orde wordt bevonden, tekent u het proces-verbaal van oplevering in tweevoud.
De aannemer tekent mee en stuurt het proces-verbaal van oplevering naar de notaris. De notaris keert vervolgens drie maanden na de oplevering het depotbedrag uit aan de aannemer dan wel geeft hij de bankgarantie vrij aan de aannemer.

De 5%-regeling geldt ook voor gebreken die binnen een periode van 3 maanden na oplevering naar voren komen, ook deze nieuwe gebreken moet de aannemer dan vlot oplossen. Als bij de oplevering wel sprake is van gebreken dan worden deze vermeld op het proces-verbaal van oplevering. U hoeft geen akkoord te geven voor uitkering van de 5% aan de aannemer totdat alle gebreken zijn verholpen. Na de oplevering heeft de aannemer 3 maanden om alle gebreken die zijn geconstateerd bij de oplevering en op het opleveringsrapport zijn vermeld, te herstellen.
Als de periode van 3 maanden na de oplevering voorbij is, moet de notaris de 5% vrijgeven aan de aannemer, tenzij u de notaris voordien tijdig en schriftelijk heeft aangegeven dat dit niet mag gebeuren. In deze brief moet zijn opgenomen welke gebreken er nog zijn en of de gehele 5% moet worden vast gehouden. In verreweg de meeste gevallen zal de aannemer de gebreken vlot oplossen en wordt het depot alsnog vrijgegeven door de notaris. Mochten er toch problemen rijzen dan voorziet de 5% regeling in een arbitragevoorziening waardoor het geschil uiteindelijk tot een oplossing zal komen.

Al met al gaat het hier over complexe regelgeving, mocht u daar vragen over hebben neem dan gerust contact met ons kantoor op, wij helpen u graag verder.

2017-04-10
Bij scheiding onenigheid over vergoeding investering door één partner
Of het nu binnen een huwelijk, een geregistreerd partnerschap of samenwoonrelatie is, bij het beëindigen van de relatie doemt er nogal eens onenigheid op. Een regelmatig terugkomende voorbeeld daarvan is het al dan niet vergoeden van een investering van een van beide tot dan samenwonende partners in de woning. De vraag is wat de reikwijdte is van een afspraak in het samenlevingscontract over het alleen terugbetalen van investeringen als er sprake is van overwaarde.

Het Hof Den Bosch behandelde onlangs een zaak waarin de rechtbank uitspraak had gedaan in lijn met het samenlevingscontract: bij onderwaarde geen verrekening. Het Hof constateerde dat partners het niet eens waren over het risico dat de investerende partner zou lopen in geval van onderwaarde van het huis. In de wet is geregeld dat een overeenkomst niet alleen de afgesproken gevolgen hebben, maar dat ook meegewogen moet worden of die gevolgen redelijk en billijk zijn.

Bij investeringen bestaat in principe recht op terugbetaling. Wel kan daarop een correctie worden toegepast voor de daarna opgetreden waardedaling van het pand waarin is geïnvesteerd. In de betreffende zaak had de investerende partner een hele reeks kleine investeringen gedaan in het huis van de andere partner. Omdat het rendement op elke afzonderlijke investering niet kon worden bepaald, vond het Hof dat de investerende partner recht heeft op terugbetaling van die investeringen.

Wilt u dit voorkomen, dan is een heldere clausule in het samenlevingscontract of huwelijkse-/partnerschapsvoorwaarden nodig. Omschrijf daarin wat er met de investering moet gebeuren als het huis worde verkocht of de relatie wordt beëindigd, zowel als er sprake zal zijn van overwaarde als van onderwaarde.

Wilt u meer weten over het vastleggen van afspraken binnen uw relatie? Bel ons voor het maken van een afspraak daarover.

2017-03-27
Bij koop appartement nu ook minimale afstorting in onderhoudsfonds van belang
Er komt een wettelijke minimumnorm voor het afstorten van reserves in het onderhoudsfonds van verenigingen van eigenaren. Daarmee is het des te meer van belang geworden om alle haken en ogen bij aankoop van een appartement vooraf goed te onderkennen en onderzoek te doen naar mogelijke hindernissen.

Wie een appartement koopt, wordt automatisch lid van de vereniging van Vereniging van Eigenaren (VvE) van het betreffende complex. U wordt daarmee medeverantwoordelijk voor de gezamenlijke ruimtes in het gebouw. De VvE houdt zich bezig met onderhoud, beheer en gezamenlijke geldzaken. Elk lid heeft een stem in de vergadering en is zijn of haar deel in de gezamenlijke kosten verschuldigd.

In een vergadering stemmen de leden over deze besluiten. En elk lid draagt bij aan gezamenlijke kosten, zoals die voor onderhoud, energie en verzekeringen. Het kan ook zijn dat u een appartement koopt en een woningcorporatie een aandeel in de VvE heeft. Let dan op of de corporatie een meerderheid van stemmen heeft, u kunt dan alseigenaren eigenlijk geen vuist maken.

Er zijn enkele belangrijke aandachtspunten voordat u een appartement koopt. Een van de belangrijkste daarvan is het controleren van de staat van onderhoud. Als koper heeft u een onderzoeksplicht wat betreft de gebreken die u zou moeten kunnen zien. De verkoper heeft mededelingsplicht. Als u vragen heeft over zaken die u zelf niet kunt zien, moet hij of zij daar antwoord op geven.

Controleer ook hoeveel geld er in het onderhoudsfonds of reservefonds zit en of het aandeel van de verkoper van het appartement is volgestort. Als het goed is heeft de VvE een meerjaren onderhoudsplan, als het complex na 2005 is gebouwd is dat zelfs verplicht. Houdt de VvE zich niet actief bezig met onderhoud, dan heeft de gemeente de mogelijkheid om in te grijpen. Die heeft de bevoegdheid om met een aanschrijving onderhoud te verplichten. De VvE die daar niets mee doet, riskeert dat de gemeente het laat uitvoeren en de rekening bij de VvE neerlegt.

Elke appartementseigenaar betaalt servicekosten aan de VvE. Als de verkoper zijn of haar verplichtingen op dit onderdeel niet is nagekomen, moet dit worden verrekend met de koopprijs.

Wilt u meer weten over de haken en ogen bij het kopen van een appartement? Bel ons voor het maken van een afspraak.

2017-03-13
Voor huis in erfenis geldt WOZ-waarde
Sinds 2010 geldt voor de heffing van de erfbelasting dat voor de waarde van woningen wordt aangesloten bij de WOZ-waarde. Soms pakt dat voordelig voor u uit, soms ook niet. Als de WOZ-waarde op de datum van overlijden hoger is dan het bedrag waarvoor u het huis als erfgenaam later verkoopt of kunt verkopen, heeft u pech gehad. De erfbelasting wordt over de WOZ-waarde op het moment van overlijden berekend.

In de oorspronkelijke tekst van de Successiewet, die dateert uit 1956, wordt uitgegaan van een belastbaar bedrag dat is gebaseerd op de waarde in het economisch verkeer (bij verkoop). Sinds 2010 is dat dus veranderd in de WOZ-waarde. Deze basis geldt zowel voor hoofdverblijven als voor tweede woningen of vakantiehuizen.

U kunt er wel voor kiezen om niet de WOZ-waarde voor het kalenderjaar waarin de verkrijging plaatsvindt te kiezente kiezen, maar de WOZ-waarde van het jaar volgend op het jaar van verkrijging.

Wilt meer weten over de behandeling van nalatenschappen in het algemeen of nalatenschappen met onroerend goed in het bijzonder? Bel ons voor het maken van een afspraak.

2017-03-06
Onderhoudskosten gebruik huis overleden partner naar vermogen voor gebruiker

In heel wat testamenten van weduwen en weduwnaars, die daarna samenwonen met een nieuwe partner, is opgenomen dat de partner na overlijden recht van gebruik en bewoning van het huis – eigendom van de weduwe of weduwnaar – krijgt. De gebruiker kan daarbij op basis van het testament worden verplicht om de gewone als de buitengewone lasten en herstellingen te laten uitvoeren en betalen. De vraag is of dit een onbegrensde verplichting is.

Deze clausule is gebaseerd op de wet. In een aantal gevallen wordt echter bovenop de verplichting om gewone herstellingen te doen uitvoeren, ook buitengewone herstellingen aan de verplichting toegevoegd. In de praktijk moet telkens opnieuw worden bezien wat onder gewone dan wel buitengewone lasten en herstellingen valt. In principe wordt aangesloten bij bepalingen daarover in het huurrecht. Als er ook sprake is van buitengewone herstellingen, dan is de verplichting ruimer dan die in het huurrecht.

Uiteindelijk gaat het om het onderscheid van herstellingen in termen van vernieuwing of verbetering, met uitzondering van kleinere aanpassingen die gekwalificeerd worden als normaal onderhoud. Van de gebruiker kan in elk geval niet worden verwacht dat deze de toestand van de woning verbetert tot boven het niveau bij het overlijden van zijn of haar partner. In die gevallen moeten de erfgenamen financieel bijspringen.
Wat mag dan redelijkerwijs van de gebruiker worden verwacht aan financiële inspanning op dit terrein? Het Hof Den Bosch heeft eind 2016 geoordeeld dat een financiële inspanning kan worden verlangd die in verhouding staat wat gebruikelijk is bij het inkomen dat de gebruiker geniet.

Wilt u meer weten over het regelen of uitvoeren van een clausule over woongenot in een testament? Bel ons voor het maken van een afspraak.
2017-02-13
Verjaring bij door u gebruikte gemeentegrond

Elke gemeente bezit wel grond, die in gebruik is bij de eigenaar of huurder van een aangrenzende woning, zonder dat voor dat gebruik een huur- of gebruiksovereenkomst is gesloten. Veel gemeenten hebben dat de laatst tijd in kaart gebracht, sommige nemen maatregelen. Wat kunt u verwachten als u zo'n stukje grond in gebruik heeft?

Het is heel goed mogelijk dat u een brief van de gemeente krijgt. Daarin kan staan dat u de grond niet langer mag gebruiken, kunt kopen of huren. Als uit het kadaster blijkt dat de gemeente eigenaar is, lijkt de gemeente in haar recht te staan. Echter, dat kan zomaar anders zijn, bijvoorbeeld omdat door verjaring van de grond in eigendom is overgegaan op de gebruiker. Daarvan is sprake als de eigenaar na twintig jaar nog steeds geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om beëindiging van het gebruik door een derde te eisen. Is die tijd verstreken, dan kunt u als gebruiker op grond van verjaring eigenaar van de grond zijn geworden.
 
Het gaat er wel om of u – in juridische termen – de “feitelijke macht” over de grond had en de intentie om de grond voor u zelf te gaan houden. Die had of heeft u als het betreffende stuk grond niet toegankelijk is voor derden, bijvoorbeeld omdat u het heeft afgesloten met een hek. U heeft ook feitelijke macht als u iets op het stuk grond heeft gebouwd. In beide gevallen heeft u dan zogenaamde “bezitsdaden” verricht.
 
Het Hof 's-Hertogenbosch heeft echter onlangs bepaald dat niet zo gauw kan worden geconcludeerd dat een gebruiker de intentie had om het stuk grond voor zichzelf te houden. Gemeenten vinden particulier gebruik vaak aanvaardbaar omdat zij zelf daar voordeel bij hebben in de vorm van minder onderhoud. Echter, dat de gemeente daartegen niet optreedt, rechtvaardigt nog niet de conclusie dat zij niet geïnteresseerd is in de grond. Alleen bij daadwerkelijke bezitsdaden door de gebruiker zal de eigendom na verjaring overgaan.
 
Wilt u meer weten over verjaring van eigendom? Bel ons voor het maken van een afspraak.
2017-01-23
Huis verkopen om ex-partner te verlossen van hypotheekschuld

Samenwonen in een huis dat eigendom is van een van beiden, pakt niet altijd goed uit. Dat bleek bij twee partners die al zeven jaar niet meer samenwonen, maar waarvan de vertrokken partner – die geen eigenaar van het huis was – nog steeds hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypotheekschuld die beiden tijdens hun relatie op zich hebben genomen. De partner van wie het huis is, is niet in staat om de schuld te voldoen, de bank houdt daarom nog steeds de partner in een ijzeren greep.

De rechter moest uitspraak doen in de eis dat de eigenaar haar huis moet verkopen om haar ex-partner te bevrijden van zijn schuld. Uit het samenlevingscontract blijkt niet dat de vrouw moet meewerken aan de verkoop van haar huis. Er zijn alleen afspraken gemaakt over verrekening van over- of onderwaarde.
 
De rechtbank past de beginselen van redelijkheid en billijkheid toe. Een voortduren van een dergelijke uitzichtloze situatie met betrekking tot de hoofdelijke aansprakelijkheid van de man is niet redelijk en niet billijk. Hoewel de vrouw zelf de hypotheekrente heeft betaald en de man nog nooit is aangesproken op betalingsachterstand van de vrouw, vindt de rechter dat de man ook een eigen financieel leven op moet kunnen bouwen en een hypotheeklening moet kunnen afsluiten. Beide partners hebben ook samen geen kinderen die met bij de vrouw wonen. Bovendien zal onderhandse verkoop bij eventuele onderwaarde niet leiden tot restschuld.
Voor de rechtbank is maar één conclusie mogelijk. De vrouw moet meewerken aan verkoop en levering van de woning op basis van door de rechter geformuleerde verkoopvoorwaarden.
 
Wilt u meer weten over hoofdelijke aansprakelijkheid? Bel ons voor het maken van een afspraak.

2017-01-16