Woning of appartement

Huis & Hypotheek

Schenkingsvrijstelling effectief middel voor verlagen hypotheekschuld

Een belastingvrije schenking tot €100.000 mogelijk maken voor de financiering van een woning heeft bijgedragen aan een lagere totale en gemiddelde hypotheekschuld van Nederlanders. Ook het aantal hypotheken dat ‘onder water staat' is door de fiscale regeling in de jaren 2013 en 2014 verminderd.

De Algemene Rekenkamer acht na onderzoek het verband tussen de tijdelijke aanpassing en dit resultaat aannemelijk. Nu sinds begin 2017 de schenkingsvrijstelling blijvend is ingevoerd, verwacht de Algemene Rekenkamer dat dit eveneens een positieve invloed zal hebben op de verlaging van de hypotheekschuld. Onzeker is hoeveel geld de schatkist hierdoor zal mislopen. Voor 2013 en 2014 was dat ruim tien keer zoveel als wat het Ministerie van Financiën had geraamd. Vanaf 2017 verwacht de minister een derving van € 97 miljoen per jaar. Er is moeilijk een goede voorspelling te doen hoe vaak een beroep op deze fiscale regeling zal worden gedaan.
 
Tot 2013 werd er gemiddeld 5.000 maal per jaar gebruik gemaakt van de (sinds 2009 bestaande) vrijstelling voor een eenmalige schenking ten behoeve van de eigen woning. Dat kostte de Staat gemiddeld € 29 miljoen per jaar door lagere belastingafdracht. Voor 2013 en 2014 was vanwege de verruiming op een verdubbeling gerekend door het ministerie. In werkelijkheid werd in die twee jaar de regeling 159.000 keer gebruikt. In geld: er was rekening gehouden met € 104 miljoen minder belastingafdracht, het werd € 1.093 miljoen minder, ruim het tienvoudige.
Dat staat in het rapportSchenkingsvrijstelling eigen woning – Effecten op de hypotheekschuld.De Algemene Rekenkamer publiceert dit op 6 december 2017.

Minder hypotheken onder water

Toch is het fiscaal instrument effectief, omdat de beleidsdoelen gehaald zijn: de totale hypotheekschuld daalt sinds de tijdelijke verruiming van de regeling. Ook het aantal woningen waarvoor geldt dat er een hogere hypotheek op rust dan de WOZ-waarde (‘onder water staan') stabiliseert sinds 2013 en laat sindsdien een lichte daling zien. Overigens zorgen de aantrekkende economie en huizenmarkt ook voor minder onderwaterhypotheken.
Uit het onderzoek van de Algemene Rekenkamer naar de belastingaangiften van de 159.000 ontvangers van schenkingen blijkt dat het merendeel (circa 74 %) van hen dit geld benut heeft voor het aflossen van (een deel van) de hypotheekschuld. De overige ontvangers zetten het geld in voor een verbouwing aan de woning of koop van een huis.

Leeftijdseis

Toen de tijdelijke fiscale verruiming werd beëindigd, daalde het aantal schenkingsvrijstellingen weer tot onder de 10.000 per jaar. Het vorige kabinet heeft met ingang van 1 januari 2017 de verruimde schenkingsvrijstelling eigen woning permanent gemaakt. Daarbij is de voorwaarde ingevoerd dat deze alleen geldt voor ontvangers van 18 tot 40 jaar. Deze leeftijdseis kan ertoe leiden dat het effect beperkt wordt voor het halen van het doel: de totale hypotheekschuld verlagen. De Algemene Rekenkamer verwacht op basis van de ervaringscijfers dat de regeling door de leeftijdsgroep 18 tot 40 jaar meer benut wordt om een huis te kopen en minder om een bestaande hypotheek af te lossen. Omdat het aandeel jongeren met een ‘onderwaterhypotheek' relatief groot is, zal de leeftijdseis hoogstwaarschijnlijk wel effectief zijn voor het tegengaan van onderwaterhypotheken.
De blijvende herinvoering van de regeling zal naar verwachting een minder groot effect per jaar hebben dan in 2013 en 2014. Toen was immers duidelijk dat de belastingvrijstelling van korte duur zou zijn.
 
De Algemene Rekenkamer beveelt de betrokken bewindspersonen vervolgonderzoek aan om vast te stellen of in de nieuwe situatie deze regeling effectief is en welke criteria daarbij van belang zijn. De staatssecretaris van Financiën geeft aan dat de permanente regeling voor schenkingsvrijstelling geëvalueerd zal worden en voegt eraan toe dat het bij de derving van inkomsten om een fictief bedrag gaat. (bron: Algemene Rekenkamer)
2017-12-11
Hypotheken in Nederland worden mogelijk duurder

Het opleven van de Nederlandse woningmarkt komt niet alleen omdat de crisis voor bij is, maar ook door de erg lage hypotheekrente. Helaas is er weer nieuwe internationale/Europese regelgeving op komst waarvan de kosten voor invoering zullen worden doorberekend aan de consument, u dus. Hierdoor kan de kostprijs van een hypotheek voor u fors hoger uitpakken.

De op handen zijnde internationale regelgeving zal gaan voorschrijven dat banken/financiële instellingen meer reserves moeten aanhouden om risico's op hun hypotheekportefeuilles af te dekken.Dit houdt dus in dat de banken minder geld als hypotheeklening kunnen uitzetten en dus ook minder gaan verdienen aangezien de in reserve te houden bedragen momenteel niets opbrengen. Het hiermee gepaard gaande verlies voor de banken zullen zij doorberekenen aan de consument, waarschijnlijk met een hogere rente. De banken mogen immers geen afsluitkosten meer berekenen.
Zo dreigt de consument de dupe te worden van internationaal tussen de banken gemaakte afspraken.
 
De wereldwijde toezichthouders op banken zijn verenigd in het zogenaamde Basel Comité en willen nu bewerkstelligen dat alle banken voor risico's op hypotheken, vooral als die even hoog zijn als de waarde van de woning, extra geld als reserve gaan aanhouden. In tegenstelling tot in veel andere landen kan in Nederland nog altijd tot 100 % van de koopsom een hypotheeklening worden afgesloten, in het recente verleden kon dit zelfs oplopen tot 125 % van de waarde van de woning. Volgens de president van de Nederlandse Bank Klaas Knot gaan we de uitwerking van de nieuwe regels straks met name terugvinden in de Nederlandse hypotheektarieven. Over de kosten en tarieven kon Knot nog niets zeggen, wel wilde hij kwijt dat hij het maximaal te lenen bedrag graag ziet zakken tot 90 procent van de koopsom. Volgens Knot wordt de woningmarkt daardoor beter bestand tegen turbulentie (lees waardedaling) op de woningmarkt.
 
Tot nu toe wilde de Nederlandse regering nog niet lager gaan dan honderd procent, omdat starters zonder eigen geld dan niet meer aan de beurt komen op de woningmarkt. Knot grijpt de nieuwe regelgeving nu echter aan als extra argument om niet meer dan 90% van de koopsom te mogen lenen.
In het kader van de op handen zijnde regels heeft de Nederlandse bank wel verzocht de Nederlandse woningmarkt niet te vergelijken met die in Zuid-Europese landen. hierbij is aangevoerd dat zelfs in de achterliggende crisis weinig huiseigenaren zijn gestopt met het betalen van de hypotheeklasten. Het zal nog even duren voordat de nieuwe regels zijn ingevoerd.
 
Heeft u echter koopplannen, wacht dan niet te lang of kijk eens rond of u een eigen woningfinanciering kan sluiten bij familie of een bevriende relatie. Wij kunnen u altijd van dienst zijn met advies of het opstellen van alle documenten die nodig zijn voor het vastleggen van een financiering buiten de reguliere banken om.
2017-11-27
Bovengrens hypotheekgarantie omhoog

Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) heeft de kostengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor 2018 bekendgemaakt. Vanaf 1 januari stijgt de kostengrens naar €265.000. Dat is ruim 8 procent meer vergeleken met dit jaar, nu is de grens nog € 245.000. Voor woningen waarin geïnvesteerd wordt in energiebesparende voorzieningen, stijgt de NHG kostengrens naar maximaal €280.900.

De ruim €15.000 investeringsruimte biedt de koper de mogelijkheid voor verduurzaming van de eigen woning. En dat is ook nodig. Om de Nederlandse klimaatdoelstellingen te halen, moet een groot gedeelte van de woningvoorraad verduurzaamd worden. Het nieuwe regeerakkoord spreekt de ambitie uit om uiteindelijk 200.000 woningen perjaar te verduurzamen. Een tempo dat nodig is om in 30 jaar tot 2050 de hele voorraad van 6 miljoen woningen te verduurzamen. Dat gaat niet vanzelf.
 
Met 1,3 miljoen bestaande klanten en jaarlijks tussen de 75.000 en 100.000 nieuwe klanten kan het WEW een impactvolle bijdrage leveren aan deze verduurzaming. “Een hypotheek met NHG is niet alleen verantwoord, maar levert ook maatschappelijk rendement en belangrijke voordelen op voor veel van de huishoudens. Door duurzame woningverbetering zullen de energielasten van huishoudens dalen, het wooncomfort toenemen en de woningwaarde stijgen.” aldus Arjen Gielen, algemeen directeur van het WEW.
 
Om dit te stimuleren heeft het WEW recent bijvoorbeeld de NHG Voorwaarden & Normen vereenvoudigd. Hierdoor wordt het voor consumenten met NHG makkelijker om te investeren in energiebesparende voorzieningen. Vanuit haar maatschappelijke functie staat het WEW klaar om mee te denken met het nieuwe kabinet, en om de NHG mogelijkheden nog meer toe te spitsen op de nieuwe ambities die in het regeerakkoord zijn geformuleerd.

Uitdaging voor starters

Op de huidige markt worden steeds meer woningen boven de vraagprijs verkocht en ziet het WEW dat met name starters veelal tegen de maximale lening* financieren. Dat is op korte termijn onvermijdelijk, gegeven de schaarste aan woningaanbod. Maar, doordat consumenten aanvullende kosten zelf moeten financieren ziet het WEW dat zij steeds vaker kiezen voor minder verantwoorde financieringsvormen zonder NHG.**Voor sommige bevolkingsgroepen bieden leningen of schenkingen van familie of vrienden uitkomst. Anderen, die deze extra financiële middelen niet tot hun beschikking hebben moeten blijven huren, of hun toevlucht zoeken tot consumptieve kredieten om alsnog een woning te kunnen financieren. Dit brengt risico's met zich mee.***
Arjen Gielen: “Door starters op de woningmarkt de mogelijkheid te bieden de NHG-premie mee te financieren bij de aankoop van de woning kunnen zij NHG op een laagdrempelige wijze afnemen, zonder dat daarbij de toegang tot aanvullende financiering een rol speelt. Hierdoor kunnen zij alsnog op een verantwoorde manier de aanschaf van hun woning financieren en wellicht alvast investeren in duurzame oplossingen voor hun nieuwe woning.”
 
Wilt u meer weten over de juridische aspecten van een hypotheek? Bel ons voor een afspraak.
2017-10-30
Erfdienstbaarheden geven soms forse problemen
Erfdienstbaarheden blijken in de praktijk vaak problemen tussen buren op te leveren. U hoeft maar naar een aflevering van de Rijdende Rechter te kijken voor al dan niet hilarische voorbeelden. Onlangs speelde weer een dergelijk probleem waarover de rechter zich moest uitspreken. Iemand kocht in 2015 een woning waarop (op het perceel) ruim 25 jaar eerder een erfdienstbaarheid was gevestigd ten behoeve van het perceel van de buurman. De nieuwe eigenaar stelde bij de rechter dat de erfdienstbaarheid door vermenging teniet is gegaan omdat de eigendom van beide percelen – het heersende en het dienende erf – al dertien jaar eigendom van dezelfde eigenaar was.

De voormalige buurman vecht de opvatting van de eigenaar aan. De erfdienstbaarheid kan volgens hem niet teniet gaan omdat de vorige eigenaar (een woningstichting) zijn perceel altijd aan derden – waaronder de buurman zelf – in gebruik heeft gegeven. De buurman doet ook nog een beroep op verjaring.

De Rechtbank neemt in haar oordeel de volgende overwegingen mee. Bij het tenietgaan van een erfdienstbaarheid door vermenging gaat het erom dat de erfdienstbaarheid zinloos wordt en daardoor niet meer nodig is. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als zowel het voormalig heersende als het dienende erf in één hand komen, maar dat hoeft niet. Als namelijk het heersende erf (het erf ten behoeve waarvan de erfdienstbaarheid destijds gevestigd is) niet door de eigenaar wordt gebruikt, maar door een andere partij – bijvoorbeeld een huurder of gebruiker van een perceel – behoudt de erfdienstbaarheid haar functie en gaat daarom niet teniet.

Dat betekent, dat wanneer kan worden aangetoond dat zowel de gebruiker op het moment van de vermenging als latere gebruikers het recht gedurende een aaneengesloten periode hebben gebruikt, de erfdienstbaarheid blijft bestaan. Zo heeft het parlement het ook bedoeld. Dat heeft ooit gesteld dat “de erfdienstbaarheid haar werking houdt, zowel tussen de eigenaar en de huurder of pachter door of jegens wie de erfdienstbaarheid kan worden uitgeoefend, als jegens eventuele latere verkrijgers onder bijzondere titel waaronder koop, van de door vermenging verenigde erven, voor een ieder waarvoor deze erfdienstbaarheid van belang blijft.”

De Rechtbank oordeelde dat de erfdienstbaarheid nog steeds van belang was voor de gebruiker van het (voormalig) heersend erf. De nieuwe eigenaar mag echter nog wel tegenbewijs leveren. Als hem dat niet lukt, is de erfdienstbaarheid niet door vermenging tenietgegaan. Als hem dat wel lukt, is vervolgens het beroep op verkrijgende verjaring aan de orde. Voor een dergelijke verjaring geldt volgens de rechter een termijn van tien jaar. De gebruiker van het (voormalige) heersende erf was bezitter te goeder trouw. In de leveringsakte werd destijds door de vorige eigenaar (de woningstichting) verklaard dat er een erfdienstbaarheid gold ten gunste van het perceel van de buurman. Daarom hoeft niet van de buurman te worden verlangd dat hij nog uitvoeriger onderzoek zou doen naar de juistheid van die bewering aangezien de woningstichting toen ook eigenaar was van het dienende erf.
Ten tijde van het instellen van de vordering door de nieuwe eigenaar was de termijn van tien jaar nog niet verlopen, zodat in die zin geen sprake kan zijn van verkrijgende verjaring van de erfdienstbaarheid. Die termijn is niet vanaf de datum van de vermenging gaan lopen. Immers, de latere huurders of gebruikers moeten dan beschouwd worden als ‘houders’ voor de woningstichting in de zin van de wet en aan hen komt geen beroep op de verkrijgende verjaring toe. Snapt u het nog?

Deze zaak geeft maar weer eens aan hoe enorm complex het burenrecht in elkaar zit. Ben u van plan een woning te kopen waarbij sprake is van – onduidelijke – erfdienstbaarheden, neem dan eerst contact met ons kantoor op. De notaris is de juridische specialist op het terrein van burenrecht en erfdienstbaarheden. Voorkom problemen! 


2017-10-02
Meer dan 20.000 verkochte woningen in augustus 2017

(Bron: Kadaster) In augustus 2017 registreerde het Kadaster 20.780 verkochte woningen. Dit is een stijging van 4,0% ten opzichte van augustus 2016 (19.975). Vergeleken met de voorgaande maand, juli 2017, is er ook sprake van een stijging van 4,0%. Het Kadaster registreerde toen 19.979 verkochte woningen.

Het Kadaster registreert de transacties van bestaande koopwoningen op het moment dat de notaris deze bij het Kadaster laat inschrijven. Dat is dus het moment van eigendomsoverdracht, de koper wordt eigenaar van de woning..
Vergeleken met augustus vorig jaar is de grootste stijging bij vrijstaande woningen met 13,8%. Alleen bij appartementen registreerde het Kadaster een daling met 0,6%. Ten opzichte van de vorige maand, juli 2017, is juist bij appartementen de grootste stijging (7,4%), alleen bij 2-onder-1-kap woningen is er een daling (-1,4%).
Ten opzichte van augustus 2016 stijgt het aantal geregistreerde verkochte woningen in Flevoland het meest, met 26,7%. Alleen in Noord-Holland daalde het aantal verkopen met 3,8%. Vergeleken met juli 2017 is in Utrecht de stijging het grootst (12,1%), in Zeeland daalde het aantal verkopen met 5,4%.
 
Het aantal geregistreerde hypotheken nam in augustus 2017 met 7,6% toe ten opzichte van augustus 2016, van 27.101 naar 29.172. Vergeleken met juli 2017 (28.950) is er sprake van een stijging van 0,8%.
Executieveilingen nemen sterk in aantal af. In augustus 2017 vonden 85 executieveilingen plaats. Dit is een daling van 43,7% ten opzichte van augustus 2016 (151)..
2017-09-25
Koopappartement? Let op reservefonds VVE

Een groot deel van het aanbod op de woningmarkt bestaat uit appartementen. Een appartementsrecht is de juridische benaming voor een onderdeel van een gebouw dat kadastraal gesplitst is in verschillende eenheden. Het splitsen in appartementsrechten is nodig als er sprake is van koopwoningen die boven/onder elkaar liggen. In de wet staat namelijk dat de eigenaar van een perceel grond automatisch eigenaar is van alles wat op of in die grond gebouwd is, de juridische term hiervoor is natrekking.

Dit is te doorbreken door een perceel te splitsen in appartementsrechten. Daarmee krijgt elke appartementseigenaar eigendom (uitsluitend gebruik) van zijn eigen woning en mede-eigendom van het hele gebouw met de grond waarop dit staat. Iedere eigenaar krijgt dan een aandeel van bijvoorbeeld 1/20 in de grond en het gebouw met alles wat daarbij hoort. De gezamenlijke eigenaren vormen dan de Vereniging Van Eigenaren, de VVE. Het aandeel qua mede-eigendom komt steeds terug in het aantal uit te brengen stemmen in de VVE, de bijdrage in de exploitatiekosten en het reservefonds van de VVE.
 
Het zomaar kopen van een appartement, zonder vooraf te kijken naar de status van de VVE, brengt ernstige risico's met zich mee. Tot voorkort was de term “slapende VVE” een veel voorkomend verschijnsel. Dit was/is een VVE waar feitelijk niets mee gedaan wordt en waar vaak niet eens een bestuur was. Sinds een aantal jaren is elke VVE wettelijk verplicht zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel onder vermelding van de bestuursleden. Het niet ingeschreven staan is zelfs een economisch delict waar een boete van € 15.000 op staat.
 
Ook al is een VVE netjes ingeschreven, dit zegt nog niets over de financiële gezondheid. Als u een appartement koopt met een VVE zonder enig reservefonds, dan bent u de pineut als er groot onderhoud aan het gebouw moet worden gepleegd of als de lift kapot gaat. U bent dan namelijk wettelijk verplicht om mee te betalen in de kosten in verhouding van uw mede-eigendom. Vooral in de steden zien we nogal eens dat grote oude herenhuizen zijn gesplitst in bijvoorbeeld drie appartementen. Als op zo een pand het dak moet worden vervangen en dit kost € 90.000, dan moet u als appartementseigenaar hier € 30.000 aan meebetalen.
Bent u van plan een appartement te kopen, informeer dan eerst naar het reservefonds van de VVE en naar de hoogte van de maandelijkse bijdrage (de servicekosten). Dit voorkomt onaangename verassingen achteraf.
 
Vanaf 1 januari 2018 gaat er wettelijk het nodige veranderen voor de VVE. Zo moet er bijvoorbeeld een verplicht onderhoudsfonds worden ingesteld, waarin jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het hele gebouw gestort moet worden. Ook moet er een meerjarige onderhoudsbegroting worden opgesteld en kan er een collectieve VVE-lening worden afgesloten voor bijvoorbeeld groot onderhoud dat niet uit het reservefonds betaald kan worden. Ieder wordt dan aansprakelijk voor een deel van deze lening en kan dit deel ook overdragen bij verkoop. Een fors reservefonds VVE kan voor u als koper ook een voordeeltje opleveren qua overdrachtsbelasting. Over uw aandeel in de spaarpot hoeft namelijk geen overdrachtsbelasting betaald te worden en dat kan aardig schelen.
 
De notaris is de specialist bij uitstek op het gebied van appartementsrecht en VVE regels. Neem voor de koop gerust contact met ons kantoor op om u goed te laten voorlichten. Dit zal u behoeden voor onaangename en kostbare verassingen achteraf.
2017-09-18
Bij koophuis zijn verzekeringen net zo belangrijk
Met het kopen van een huis loopt u ook een aantal financiële risico’s. Gelukkig kunt u zich hiertegen verzekeren. Sommige verzekeringen zijn zelfs verplicht als u een hypotheek afsluit zoals een overlijdensrisicoverzekering. Deze keert een bedrag uit aan uw partner of nabestaanden als u komt te overlijden. Drie andere belangrijke verzekeringen zijn de opstalverzekering, de inboedelverzekering en de woonlastenverzekering.

Met de opstalverzekering bent u verzekerd tegen schade aan uw huis. De inboedelverzekering dekt schade aan uw spullen veroorzaakt door bijvoorbeeld inbraak of diefstal. En de woonlastenverzekering keert uit als u inkomsten verliest door arbeidsongeschiktheid of werkloosheid

  1. Woonlastenverzekering - De woonlastenverzekering keert uit als u inkomsten verliest door arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. Met deze verzekering kunt u voor een bepaalde tijd de maandelijkse hypotheeklasten, of een deel daarvan, betalen.
  2. Inboedelverzekering - De waarde van de spullen die u in huis heeft staan, is bij elkaar opgeteld vaak meer dan u denkt. De inboedelverzekering dekt schade aan uw spullen veroorzaakt door bijvoorbeeld water, brand, inbraak of diefstal.
  3. Opstalverzekering - Met de opstalverzekering bent u verzekerd tegen schade aan uw huis. Dit kan schade zijn die is veroorzaakt door storm, brand of inbraak. Vaak moet u deze verzekering verplicht afsluiten als u een hypotheek afsluit.
  4. Overlijdensrisicoverzekering - De overlijdensrisicoverzekering keert een bedrag uit aan uw partner of nabestaanden wanneer u komt te overlijden. Als u een hypotheek aanvraagt bij de bank dan bent u vaak verplicht deze verzekering af te sluiten.

Wilt u meer weten over de verplichtingen bij het kopen van een huis of het aangaan van een hypothecaire lening? Bel ons voor het maken van een afspraak.

2017-08-21
Oververhitting woningmarkt dreigt, laat je niet gek maken

Na de jarenlange crisis op de woningmarkt draait deze weer op volle toeren, het lijkt wel of de kurk van de fles is gekomen en iedereen ineens een huis wil kopen. Dat is ook niet zo gek, want wonen is een natuurlijke en eerste levensbehoefte. Gezinnen groeien, stellen gaan trouwen of samenwonen, ouderen blijven langer zelfstandig wonen en er ontstaan steeds meer eenpersoonshuishoudens. Nu ook nog de productie van nieuwe woningen ver achter ligt op het normale volume is het de economische wet van vraag en aanbod die de markt bepaald.

Zoekt u een huis in Oost Groningen of in Zeeland dan gaat dat nog wel lukken, maar in de Randstad en grotere steden elders in het land zijn courante en betaalbare woningen schaars. Zo is de markt omgeslagen van een kopers- naar een verkopersmarkt. Voor bijna elke courante woning zijn meerdere, soms tientallen gegadigden. We zien nu dat een openingsbod al vaak boven de vraagprijs ligt en kopers ver gaan om hun droomhuis te bemachtigen. Als een verkoper kan kiezen uit een koper die een voorbehoud voor financiering maakt en ook nog eerst een bouwkundige keuring wil dan valt de keuze al snel op een koper die deze voorbehouden niet maakt.
 
In de praktijk zien we nu gebeuren dat mensen bij wijze van spreken makkelijker een woning van € 300.000 aanschaffen dan een broodrooster van € 80. Als voor de woning het koopcontract eenmaal getekend is en er geen voorbehouden voor financiering en/of bouwkundige keuring gemaakt zijn, dan geldt er alleen nog maar de wettelijke bedenktijd van 3 dagen. Daarna zit u definitief aan de koop vast. Als nu achteraf blijkt dat de financiering toch niet rond komt door bijvoorbeeld een onverwacht ontslag of een breuk in de relatie, dan zit u als koper vast aan een boete van 10% van de koopsom. Deze moet u aan de verkoper betalen, vermeerderd met een eventuele schadevergoeding.
Geen huis, geen financiering, wel een schadepost van misschien wel € 40.000. Daar moet u toch niet aan denken. Ons advies is om uitsluitend een bod op een woning te doen zonder financieringsvoorbehoud als u 100% zeker weet dat u de woning met bijkomende kosten ook kunt betalen. Vraag daarnaast door naar de bouwkundige staat van de woning. De verkoper heeft op dit punt een wettelijke mededelingsplicht voor alle hem kenbare gebreken.
 
Voor u zal het lezen van een concept koopovereenkomst geen dagelijkse kost zijn, voor ons als notariskantoor wel. Ook al is het contract opgesteld door de makelaar van de verkoper, kom er voor het ondertekenen gerust bij ons mee langs of zet het op de mail. Wij weten waar we moeten kijken en of er voor u als koper geen onredelijke bedingen opgenomen zijn. Minister Plasterk heeft net in de Tweede Kamer aangegeven bezig te zijn met een wettelijk recht op het opnemen van een financieringsvoorbehoud of voorbehoud van een positieve bouwkundige keuring, maar zover is het nog niet. Blijf tot die tijd voorzichtig en laat het droomhuis geen nachtmerrie worden.
2017-07-17
Ontbindende voorwaarde ook geldig bij afwijkende leveringsakte

Bepalingen in een zogenaamde voorlopige koopakte kunnen uiteindelijk van groot belang zijn voor koper en verkoper van een huis. Dat blijkt uit een zaak die onlangs voor de Rechtbank Overijssel diende. De aan de rechter voorgelegde kwestie was dat een verkoper een woning had verkocht aan een koper waarbij in de voorlopige koopakte was opgenomen dat de koop ontbonden zal zijn bij faillissement van de koper. Deze clausule zou ook in de uiteindelijke akte van levering moeten worden opgenomen, maar om onduidelijke redenen is dat niet gebeurd.

De leveringsakte bevatte wel de bepaling dat alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de koopovereenkomst bij ondertekening van de leveringsakte zijn uitgewerkt. Ook is daarin bepaald dat zowel verkoper als koper zich bij deze koop en levering niet meer op een ontbindende voorwaarde kan beroepen.
Een tijdje na de levering gaat de koper failliet. De verkoper wil van de rechter een verklaring dat hij vanaf datum faillissement weer eigenaar van het overgedragen stuk grond wordt. Hij beroept zich op de ontbindende voorwaarde in de koopakte. Hij vindt de curator in het faillissement op zijn weg.
 
De verkoper bewijst voor de rechter dat er geen enkel overleg is geweest over het niet opnemen van de ontbindende voorwaarde in de leveringsakte en dat zijn bedoeling met die ontbindende voorwaarde ook niet was gewijzigd bij de levering. Dat blijkt ook uit de aan de rechter overlegde correspondentie tussen de verkoper en de notaris. De verkoper was niet persoonlijk aanwezig bij het tekenen van de akte van levering maar had een volmacht aan het notariskantoor afgegeven.
Het enkele na ontvangst van concept-leveringsaktes (bij volmacht) meewerken aan het verlijden van de leveringsakte is onvoldoende aanwijzing voor de conclusie dat in de periode tussen het sluiten van de koopovereenkomst en het passeren van de leveringsakte de wil van partijen over de ontbindende voorwaarde is gewijzigd. De Rechtbank betrekt daarbij dat de in de leveringsakte opgenomen bepalingen, die strijdig zijn met de in de koopovereenkomst weergegeven partijbedoeling over het opnemen van de ontbindende voorwaarde bij faillissement, standaardbepalingen zijn uit de modelakte die landelijk voor leveringen wordt gehanteerd.
 
De rechter stelt vast dat de verkoop onder ontbindende voorwaarde van het faillissement van de koper is overeengekomen en dat deze voorwaarde is vervuld. Daarmee is de verkoper met ingang van het faillissement van de koper weer eigenaar van het perceel geworden. De verkoper moet de koopprijs aan de curator terugbetalen.
 
De moraal van deze zaak is dat het van groot belang is dat de bepalingen uit de koopakte en de akte van levering exact op elkaar aansluiten. Als u als koper ons kantoor inschakelt voor de overdracht van uw nieuwe woning zullen wij altijd eerst de koopakte zorgvuldig doornemen, om problemen later te voorkomen.
2017-06-26
Wetsvoorstel functioneren Verenigingen van Eigenaren door Eerste Kamer

Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is straks verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw. De hoogte van het te reserveren bedrag wordt vastgesteld op basis van een meerjarig onderhoudsplan, of is 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex.

Alleen als 80% van de eigenaren akkoord is, kunnen zij afzien van storten in een onderhoudsfonds. Zij zullen het onderhoud dan van keer tot keer moeten betalen.Na de Tweede Kamer (in februari) ging vandaag ook de Eerste Kamer akkoord met dit wetsvoorstel van minister Plasterk (BZK).

In de wet komt ook expliciet te staan dat het voor VvE's mogelijk is een lening aan te gaan. Daarbij is elke eigenaar alleen verantwoordelijk voor zijn eigen deel van een lening. Zodra een lid van de VvE zijn appartement of woning verkoopt, gaat ook zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar.
De nieuwe regels worden vanaf januari 2018 van kracht.

Wilt u meer weten over uw rechten en plichten in een VvE? Bel ons voor het maken van een afspraak.
2017-06-06