Notaris Hagen

De voormalige buurman vecht de opvatting van de eigenaar aan. De erfdienstbaarheid kan volgens hem niet teniet gaan omdat de vorige eigenaar (een woningstichting) zijn perceel altijd aan derden – waaronder de buurman zelf – in gebruik heeft gegeven. De buurman doet ook nog een beroep op verjaring.

De Rechtbank neemt in haar oordeel de volgende overwegingen mee. Bij het tenietgaan van een erfdienstbaarheid door vermenging gaat het erom dat de erfdienstbaarheid zinloos wordt en daardoor niet meer nodig is. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als zowel het voormalig heersende als het dienende erf in één hand komen, maar dat hoeft niet. Als namelijk het heersende erf (het erf ten behoeve waarvan de erfdienstbaarheid destijds gevestigd is) niet door de eigenaar wordt gebruikt, maar door een andere partij – bijvoorbeeld een huurder of gebruiker van een perceel – behoudt de erfdienstbaarheid haar functie en gaat daarom niet teniet.

Dat betekent, dat wanneer kan worden aangetoond dat zowel de gebruiker op het moment van de vermenging als latere gebruikers het recht gedurende een aaneengesloten periode hebben gebruikt, de erfdienstbaarheid blijft bestaan. Zo heeft het parlement het ook bedoeld. Dat heeft ooit gesteld dat “de erfdienstbaarheid haar werking houdt, zowel tussen de eigenaar en de huurder of pachter door of jegens wie de erfdienstbaarheid kan worden uitgeoefend, als jegens eventuele latere verkrijgers onder bijzondere titel waaronder koop, van de door vermenging verenigde erven, voor een ieder waarvoor deze erfdienstbaarheid van belang blijft.”

De Rechtbank oordeelde dat de erfdienstbaarheid nog steeds van belang was voor de gebruiker van het (voormalig) heersend erf. De nieuwe eigenaar mag echter nog wel tegenbewijs leveren. Als hem dat niet lukt, is de erfdienstbaarheid niet door vermenging tenietgegaan. Als hem dat wel lukt, is vervolgens het beroep op verkrijgende verjaring aan de orde. Voor een dergelijke verjaring geldt volgens de rechter een termijn van tien jaar. De gebruiker van het (voormalige) heersende erf was bezitter te goeder trouw. In de leveringsakte werd destijds door de vorige eigenaar (de woningstichting) verklaard dat er een erfdienstbaarheid gold ten gunste van het perceel van de buurman. Daarom hoeft niet van de buurman te worden verlangd dat hij nog uitvoeriger onderzoek zou doen naar de juistheid van die bewering aangezien de woningstichting toen ook eigenaar was van het dienende erf.
Ten tijde van het instellen van de vordering door de nieuwe eigenaar was de termijn van tien jaar nog niet verlopen, zodat in die zin geen sprake kan zijn van verkrijgende verjaring van de erfdienstbaarheid. Die termijn is niet vanaf de datum van de vermenging gaan lopen. Immers, de latere huurders of gebruikers moeten dan beschouwd worden als ‘houders’ voor de woningstichting in de zin van de wet en aan hen komt geen beroep op de verkrijgende verjaring toe. Snapt u het nog?

Deze zaak geeft maar weer eens aan hoe enorm complex het burenrecht in elkaar zit. Ben u van plan een woning te kopen waarbij sprake is van – onduidelijke – erfdienstbaarheden, neem dan eerst contact met ons kantoor op. De notaris is de juridische specialist op het terrein van burenrecht en erfdienstbaarheden. Voorkom problemen! 

Met de opstalverzekering bent u verzekerd tegen schade aan uw huis. De inboedelverzekering dekt schade aan uw spullen veroorzaakt door bijvoorbeeld inbraak of diefstal. En de woonlastenverzekering keert uit als u inkomsten verliest door arbeidsongeschiktheid of werkloosheid

1. Woonlastenverzekering - De woonlastenverzekering keert uit als u inkomsten verliest door arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. Met deze verzekering kunt u voor een bepaalde tijd de maandelijkse hypotheeklasten, of een deel daarvan, betalen.
2. Inboedelverzekering - De waarde van de spullen die u in huis heeft staan, is bij elkaar opgeteld vaak meer dan u denkt. De inboedelverzekering dekt schade aan uw spullen veroorzaakt door bijvoorbeeld water, brand, inbraak of diefstal.
3. Opstalverzekering - Met de opstalverzekering bent u verzekerd tegen schade aan uw huis. Dit kan schade zijn die is veroorzaakt door storm, brand of inbraak. Vaak moet u deze verzekering verplicht afsluiten als u een hypotheek afsluit.
4. Overlijdensrisicoverzekering - De overlijdensrisicoverzekering keert een bedrag uit aan uw partner of nabestaanden wanneer u komt te overlijden. Als u een hypotheek aanvraagt bij de bank dan bent u vaak verplicht deze verzekering af te sluiten.

Wilt u meer weten over de verplichtingen bij het kopen van een huis of het aangaan van een hypothecaire lening? Bel ons voor het maken van een afspraak.

De dagelijkse praktijk leert ons dat er de grootst mogelijke problemen kunnen ontstaan bij een breuk in de samenwoonrelatie of bij overlijden van een van de partners. Zeker als er sprake is van een eigen woning met een hypotheek en een levensverzekering zoals dit bij circa 900.000 samenwonende stellen het geval is, is het absoluut onverantwoord om niets te regelen. Door het ontbreken van een goed samenleefcontract kunnen de volgende problemen ontstaan: bij uit elkaar gaan zijn er geen regels hoe de gezamenlijke bezittingen en schulden te verdelen, partijen moeten maar zien hoe ze dit oplossen.

Bij overlijden van een van de partners gaat de helft van de woning met inboedel en saldo van en/of rekeningen naar de familie (ouders, broers, zusters) van de overleden partner. Als er eigen kinderen zijn dan gaan de hiervoor bedoelde zaken naar de kinderen. Familie moet tot wel 40% erfbelasting betalen over hetgeen van het kind of broer/zuster geërfd is. Als de familie besluit de helft van de woning aan de achtergebleven partner te schenken dan moet er nog een keer tot wel 40% (schenk)belasting betaald worden. Als de achtergebleven partner in het huis wil blijven wonen dan zal de "schoon" familie moeten worden uitgekocht waarbij ook weer overdrachtsbelasting betaald moet worden.
Kortom er ontstaat door het ontbreken van een goede regeling een buitengewoon vervelende situatie.

De oplossing is echter eenvoudig, als jullie besluiten om samen een huis te kopen vraag dan direct aan de notaris die de overdracht verzorgt om een goed samenleefcontract met eventueel partnertestamenten voor jullie op te stellen. In deze stukken worden duidelijke afspraken gemaakt over het verdelen van gezamenlijk bezit en schuld bij uit elkaar gaan. Bij overlijden van een partner is opgenomen dat alle gezamenlijke bezittingen vanzelf overgaan op de langstlevende partner zonder dat er erfbelasting verschuldigd is. Ook wordt een regeling opgenomen rond het betalen van gezamenlijke kosten en is het partnerpensioen geregeld waardoor de langstlevende partner aanspraak kan maken op een (levenslange) pensioenregeling.

Waarom zou je een huis wel tegen brand verzekeren maar nalaten een samenleefcontract af te sluiten? Voor de fiscus wordt een samenwonend stel met samenleefcontract gelijk behandeld als een gehuwd stel. Een goed samenleefcontract met 2 goede partnertestamenten geeft een betere regeling dan de standaard wettelijke bepalingen bij een gehuwd stel. Dus bent u van plan samen een huis te kopen om daarin samen te gaan wonen neem dan contact met ons op zodat wij u kunnen helpen aan een uitstekende regeling.

De bedoeling van deze regeling is het bevorderen dat de aannemer uw nieuwbouwwoning correct en zonder gebreken oplevert. Om dit te bereiken wordt 5% van de door u te betalen aanneemsom (ofwel de helft van de laatste bouwtermijn) geblokkeerd zolang de oplevering niet geheel naar uw wens is. Dit bedrag moet dus wel door u betaald worden, maar blijft bij de projectnotaris in depot staan totdat ook het laatste gebrek is opgelost. Zo blijft er een financiële stok achter de deur om de aannemer gemotiveerd te houden uw huis correct op te leveren.

In de praktijk vraagt de aannemer het bedrag wel op bij de notaris maar stelt daar dan een (doorlopende) bankgarantie tegenover. Op het moment dat het nodig is zal de notaris een beroep doen op deze bankgarantie en komt het geld weer terug.
Vlak vóór de oplevering van uw woning door de aannemer moet u de totale koop-/aanneemsom en de eventuele meerwerknota’s hebben voldaan. De laatste aanneemtermijn wordt gedeclareerd vóór de oplevering en bedraagt 10% van de aanneemsom. Als de aannemer een bankgarantie heeft gesteld maakt u de 10% naar de aannemer over. Als er geen bankgarantie is dan stort u de laatste 5% naar de projectnotaris. De oplevering en sleuteloverdracht zullen niet plaatsvinden zolang niet alle verschuldigde bedragen zijn voldaan. Op de dag van de oplevering doet u samen met een medewerker van de aannemer een inspectieronde door de nieuwe woning. U kunt zich daarbij op eigen kosten laten bijstaan door een deskundige..

Als de woning door u geheel in orde wordt bevonden, tekent u het proces-verbaal van oplevering in tweevoud.
De aannemer tekent mee en stuurt het proces-verbaal van oplevering naar de notaris. De notaris keert vervolgens drie maanden na de oplevering het depotbedrag uit aan de aannemer dan wel geeft hij de bankgarantie vrij aan de aannemer.

De 5%-regeling geldt ook voor gebreken die binnen een periode van 3 maanden na oplevering naar voren komen, ook deze nieuwe gebreken moet de aannemer dan vlot oplossen. Als bij de oplevering wel sprake is van gebreken dan worden deze vermeld op het proces-verbaal van oplevering. U hoeft geen akkoord te geven voor uitkering van de 5% aan de aannemer totdat alle gebreken zijn verholpen. Na de oplevering heeft de aannemer 3 maanden om alle gebreken die zijn geconstateerd bij de oplevering en op het opleveringsrapport zijn vermeld, te herstellen.
Als de periode van 3 maanden na de oplevering voorbij is, moet de notaris de 5% vrijgeven aan de aannemer, tenzij u de notaris voordien tijdig en schriftelijk heeft aangegeven dat dit niet mag gebeuren. In deze brief moet zijn opgenomen welke gebreken er nog zijn en of de gehele 5% moet worden vast gehouden. In verreweg de meeste gevallen zal de aannemer de gebreken vlot oplossen en wordt het depot alsnog vrijgegeven door de notaris. Mochten er toch problemen rijzen dan voorziet de 5% regeling in een arbitragevoorziening waardoor het geschil uiteindelijk tot een oplossing zal komen.

Al met al gaat het hier over complexe regelgeving, mocht u daar vragen over hebben neem dan gerust contact met ons kantoor op, wij helpen u graag verder.