Woning of appartement

De vlag dekt niet helemaal de lading. We kunnen beter spreken over een “Woonhuis of een appartementsrecht”. Bij de ondertekening van de akte, waarbij een appartementsrecht wordt overgedragen, laat deze notaris nog wel eens het woord “flat” vallen. Daarmee komt toch wel regelmatig een reactie los en dat moet dan ook. Als in de volksmond wordt gesproken over het kopen van een flat, dan bedoeld men een appartementsrecht. Een flat klinkt dan wel heel oneerbiedig. Maar een appartementsrecht onderscheidt zich dan ook nadrukkelijk van de eigendom van een woonhuis. Dit en andere onderwerpen worden in de onderstaande tekst nader besproken. De onderwerpen spitsen zich toe op de notariële aspecten van de eigendomsoverdracht en de financiering van onroerend goed. We spreken in het notariaat bijvoorbeeld dan liever over registergoederen. En zo zijn er meer onderwerpen die we hopen te verduidelijken.

Huis kopen

Huis kopen. Waar moet u op letten?

Zodra u uw handtekening hebt gezet onder een koopovereenkomst (vaak ook “voorlopige koopovereenkomst” genoemd) bent u aan de koop gebonden. Er is dus niets “voorlopigs” aan de koopovereenkomst. De term “voorlopig” geeft hooguit aan dat het huis nog niet geleverd is, nog niet op uw naam staat. Bovendien moeten er soms gedurende de periode tussen koop en levering nog voorwaarden vervuld worden. Vergelijk het maar met een auto kopen. Die koopt u de ene week, hij wordt u afgeleverd in de week daarna. Intussen zijn allerlei formaliteiten vervuld en is de auto klaargemaakt voor gebruik door u.

Voordat u een handtekening onder een koopovereenkomst zet, moet u weten wat uw financiële mogelijkheden zijn en wat uw juridische positie is. Als u onverhoopt niet kunt afnemen (u ziet alsnog af van de koop), dan kunnen de hieruit voortvloeiende boete en eventuele schadevergoe­ding voor grote financiële problemen zorgen. Het heeft u dan veel geld gekost en u heeft nog steeds geen huis.

Waar moet u zoal op letten?
  1. Welke informatie heeft de verkoper van u nodig? Wat verwacht u van het huis? Wilt u bijvoorbeeld een kantoor aan huis beginnen, of een bedrijf?
  2. Kunt u het huis zodanig gebruiken zoals u dat vooraf verwacht?
  3. Weet u in welke staat het huis verkeert? Is daarvoor nog deskundig advies nodig?
  4. Heeft u een huisvestingsvergunning nodig? Of ingeval van een appartement de toestemming van medebewoners?
  5. Kloppen de kadastrale grenzen van uw perceel met de grenzen die u zijn vermeld?
  6. Welke beperkingen “kleven” aan het huis: erfdienstbaarheden zoals recht van overpad?
  7. Wat zijn de financieringsmogelijkheden, welke financiering past het best in uw situatie?
  8. Koopt u het huis met onderliggende grond? Of is die grond door de gemeente in erfpacht uitgegeven ?
  9. Gaat u de waarborgsom contant betalen of maakt u gebruik van een bankgarantie?
  10. Weet u zeker dat de bodem onder uw huis en tuin niet verontreinigd zijn? Welke risico's loopt u, ook financieel?
  11. Kunt u profiteren van subsidies van rijk of gemeente?
  12. Is Nationale Hypotheekgarantie voor de hypothecaire lening mogelijk, zodat het rentetarief voor uw lening iets lager wordt?
  13. Is er sprake van bouwrente (bij huis in aanbouw)?
  14. Moet uw partner de koopovereenkomst en de transportakte mede ondertekenen?
  15. Wie gaat de overdrachtskosten betalen? De koper (kosten koper) of de verko­per (vrij op naam)?
  16. Zijn de verzekeringen in orde?
  17. Is te verwachten dat het huis in de nabije toekomst onteigend gaat worden?
Hierboven staat slechts een kleine opsomming van wat er kan spelen bij de aankoop van een woning, ga niet op eigen houtje aan de slag maar schakel ons altijd als deskundige in.

2009-12-11
Voorlopige koopakte is bindend

Mondelinge afspraken zijn doorgaans net zo bindend als schriftelijk vastgelegde overeenkomsten. Uitzondering is de koop van een huis. Daar hebt u – als u een particuliere koper bent – een schriftelijke koopovereenkomst voor nodig. Zonder dat is de koop niet geldig. Deze regel is ingevoerd om u, als (vaak onervaren) particuliere koper, voldoende duidelijkheid te geven en te beschermen tegen professionele partijen.

Maar, wie A zegt, moet ook B zeggen. Als u een bieding doet, bijvoorbeeld een bod gelijk aan de vraagprijs en verder geen voorwaarden stelt, zou de verkoper er van uit kunnen gaan dat u overeenstemming hebt met elkaar. In juridische termen zou er sprake zijn van wilsovereenstemming. De verkoper mag dan van u verwachten dat u meewerkt aan het opstellen van een schriftelijke koopovereenkomst. Of de rechter het daarmee eens is hangt af van de omstandigheden. Er is nog niet zoveel jurisprudentie op dit gebied.

Hoe dan ook, uiteindelijk moet er een schriftelijke koopovereenkomst zijn om de transportakte te kunnen opmaken en het huis daarmee eigendom van de koper te maken. Na het tekenen van de koopovereenkomst hebt u wel nog drie dagen bedenktijd. In die periode kunt u nog zonder boete of kosten onder de koop uit komen. Daarna bent u er aan gebonden tenzij er nog ontbindende voorwaarden voor de financiering van toepassing zijn.
Wilt u na de drie dagen bedenktijd nog van de overeenkomst af, dan is dit doorgaans lastig en kan resulteren in het moeten betalen van een boete en/of schadevergoeding aan de verkoper.

Wilt u voorkomen dat een verkoper na ondertekening van de koopovereenkomst het huis nog aan iemand anders verkoopt voor een fors hogere prijs? Laat dan de koopovereenkomst door ons inschrijven in het Kadaster. Als de koop is ingeschreven, bent u beschermd, bijvoorbeeld tegen beslagleggers ten laste van- of faillissement van de verkoper. De verkoper kan na inschrijving van de koopovereenkomst het huis binnen een periode van zes maanden niet aan een ander leveren.

2009-12-11
Huis te koop verhuren
Het komt maar al te vaak voor. Misschien ook in uw geval. U heeft al een ander huis gekocht en het huis dat u achterlaat, staat al veel te lang naar uw zin te koop met alle dubbele lasten van dien.
U mag uw te koop staande huis tijdens de verkoopperiode op grond van de Leegstandwet tijdelijkverhuren. Dat heet ”overbruggingsverhuur” en is mogelijk ook voor u interessant. De fiscale nadelen daarvan zijn met ingang van 1 januari 2010 tijdelijk weggenomen.

Met tijdelijke verhuur kunt u uw dubbele woonlasten compenseren. Overbruggingsverhuur is een legale vorm van tijdelijke verhuur. Net als bij gewone verhuur kan de huurcommissie van uw gemeente worden gevraagd om de huurprijs te laten controleren. Aan tijdelijke verhuur kleven echter tal van haken en ogen. Juridisch advies is hierbij onontbeerlijk, net als toestemming van uwhypotheekbank.

Regels
  • De huurperiode voor bepaalde tijd bedraagt 6 tot 24 maanden; er is een vergunning nodig van het College van Burgemeester en Wethouders in uw gemeente.
  • De wettelijke huurbescherming zoals die in het Burgerlijk Wetboek is geregeld, geldt in dit geval niet voor tijdelijke huurders. Er zijn uiteraard wel regels waar u aan moet voldoen.
  • De verkoop van uw huis gaat tijdens de huurperiode gewoon door.
  • U kunt de huur tussentijds altijd opzeggen, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.
De woning komt tijdelijk fiscaal in box 3 terecht, na afloop van de huurperiode kunt u weer gewoon hypotheekrente aftrekken, mits alle regels in acht zijn genomen.

2009-12-11
Huis kopen op een veiling
Een huis kopen via een veiling is wezenlijk anders dan dat u een huis via een koopovereenkomst koopt. De veiling is een openbare bijeenkomst waarbij een onroerende zaak (huis, appartement, grond etc) te koop wordt aangeboden en de geïnteresseerden een bod komen doen. De hoogste bieder wordt de nieuwe eigenaar. De notaris legt de gebeurtenissen vast in een proces-verbaal akte.
Een koper op een veiling kan geen voorwaarden stellen met betrekking tot de koop. Hij kan bijvoorbeeld niet de eis stelleb dat hij nog een bodemonderzoek wil laten verrichten voordat hij koopt). Hij moet ook de financiën geregeld hebben.
Een veiling kan een vrijwillig karakter hebben, dat wil zeggen: op verzoek van de eigenaar wordt zijn huis op die manier verkocht. Het kan ook zijn dat de bank die hypotheekrecht op het huis heeft, overgaat tot veilen omdat op de lening door de eigenaar niet wordt betaald. Dat is de zogenaamde executieveiling.

Veilingvoorwaarden

Bij een veiling gelden altijd algemene en bijzondere veilingvoorwaarden. Zorg dat u zich daarover goed informeert. Als wij de veiling voor een opdrachtgever regelen kunt u bij ons de veilingvoorwaarden opvragen. Ook kunt u bij ons terecht voor vragen of opmerkingen ten aanzien van de te veilen onroerende zaak.

2010-05-20
Kopen van een appartementsrecht
Voor het kopen van een appartement gelden grotendeels dezelfde regels als bij het kopen van een huis.
Het bijzondere aan het kopen van een appartement is dat de koper een aandeel koopt (bijvoorbeeld 1/8e) in een gebouw met grond met de bevoegdheid een bepaald gedeelte uitsluitend en alleen zelf te gebruiken. Dit aandeel met dat gebruiksrecht vormt het appartementsrecht.
Alle appartementseigenaars samen zijn eigenaar van het totale gebouw. Zij mogen allemaal gebruik maken, als mede-eigenaar, van de gemeenschappelijke ruimten en hebben het uitsluitend gebruiksrecht van hun privé-gedeelte. Omdat er meer eigenaars zijn, heeft de wet een aantal zaken extra geregeld. Zo is iedere eigenaar verplicht lid te worden van de Vereniging van Eigenaars. Deze vereniging moet zorgen voor de gemeenschappelijke belangen, zoals de verzekering en het onderhoud van het gebouw.

Net als elke andere vereniging kent ook de Vereniging van Eigenaars een bestuur en een algemene ledenvergadering. In de vergadering mogen alle eigenaars stemmen. Hoeveel stemmen ieder heeft, staat vermeld in het reglement van splitsing. Het splitsingsreglement is het geheel van bepalingen en voorschriften die van toepassing zijn voor de appartementseigenaars. Die voorschriften behelzen bijvoorbeeld regels voor het betalen van de gemeenschappelijke kosten van het gebouw en de energie, het aantal stemmen in de algemene ledenvergadering en de breukdelen in de gerechtigdheid van het totale gebouw. Voorts zijn er regels, zodat er over en weer geen hinder wordt veroorzaakt, regels voor het ter beschikking stellen van het privé-gedeelte aan anderen dan de eigenaar, en dergelijke.
Het splitsingsreglement bestaat uit een Modelreglement en de aanvullingen en afwijkingen daarop worden verwoord in het Bijzonder Reglement.

Als u een appartementsrecht koopt, is het van belang dat u weet hoe hoog de servicekosten zijn. De servicekosten vormen de bijdrage die elke appartementseigenaar betaalt voor onder andere de gemeenschappelijke kosten van het gebouw en het reservefonds groot onderhoud.
Tevens moet u informeren of er onlangs besluiten door de vereniging zijn genomen die tot aanzienlijke financiële uitgaven leiden.
Soms staat er in het splitsingsreglement een bepaling opgenomen dat u, voordat u de flat kunt betrekken, eerst toestemming moet hebben van de Vereniging van Eigenaars of het bestuur, de zogenaamde ballotage.

Zorgt u er kortom voor, vóór het tekenen van de koopovereenkomst, het splitsingsreglement te hebben bestudeerd en op de hoogte te zijn. Wij kunnen u daarbij uiteraard helpen.
2010-05-20
Nu een huis kopen?

Praktisch iedere woondroom begint met een bezoekje aan de bank of hypotheekadviseur. Zij kunnen u vertellen wat u maximaal kunt lenen zodat u weet in welke prijsklasse u kunt gaan rondkijken. Hypotheekbanken zijn ook nu best bereid om u een lening te verstrekken, als uw financiële plaatje maar klopt. Banken zijn gek op zekerheid, uw inkomen moet voldoende zijn, de woning het liefst courant en in een prima staat van onderhoud. Verder vergroot u de kans op een hypotheek door wat eigen geld mee te brengen waardoor u geen zogenaamde tophypotheek nodig heeft.

Mogelijk heeft u spaargeld. Zit u wat minder goed bij kas dan kunnen mogelijk uw ouders bijspringen, wellicht zijn zij bereid u een schenking te doen (bent u tussen de 18 en 40 jaar dan mogen uw ouders u - onder voorwaarden - eenmalig een fors bedrag belastingvrij schenken.

Hulp van de overheid

Dan hebben we nog de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Daar zijn banken dol op, aangezien de lening dan maximaal afgedekt is. Wat is de maximale hypotheekgrens om gebruik te kunnen maken van de NHG-regeling?
  • De maximale hypotheek inclusief bijkomende kosten voor aankoop is in 2017 € 247.450 (zonder energiebesparende voorzieningen) of  € 259.700 (met energiebesparende voorzieningen.
Veel gemeenten hebben tijdelijke regelingen voor de woningmarkt, zo kunt u soms in aanmerking komen voor koopsubsidie of een starterslening waarbij u over een deel van de hypotheek de eerste jaren 0 procent rente betaalt (echt waar!). Ook bieden sommige gemeenten u een inkoopgarantie voor uw huidige woning tot 90% van de taxatiewaarde als u besluit een nieuwbouwwoning te kopen.

Bent u een van de vele aspirant kopers die nu nog geen ander huis durft te kopen in de angst om met het oude huis te blijven zitten, dan hebben we ook goed nieuws voor u. Sinds 1 januari 2010 is een regeling van kracht waardoor het aantrekkelijk is om de nog niet verkochte woning tijdelijk te verhuren. Als u het huis voor bijvoorbeeld een jaar verhuurt, mag u daarna weer gewoon hypotheekrente aftrekken. Let er wel op dat u altijd toestemming tot verhuur aan uw bank vraagt, dit bent u verplicht volgens de hypotheekakte. Bij verhuur zonder toestemming van de bank kan de bank de lening opeisen. Daar zit u natuurlijk niet op te wachten. Probeer met uw tijdelijke huurders wel af te spreken dat zij eventuele kopers de woning laten bezichtigen, u kunt het huis dan gewoon te koop laten staan.

Kortom profiteer van de kansen die er nu liggen.

2016-12-20

 

Huis Leveren

Wanneer bent u eigenaar?

De leveringsakte (ook wel: transportakte genoemd) wordt opgemaakt op basis van de afspraken die zijn vastgelegd in de koopovereenkomst. Wij nemen daarin alle bindende voorwaarden op die met de (ver)koop van het huis te maken hebben. Na het passeren van de akte (het ondertekenen door alle partijen en de notaris) wordt u officieel ingeschreven in het Kadaster als eigenaar.

Eigenaar wordt u niet zomaar. Allereerst gaan wij na of de verkoper ook daadwerkelijk als eigenaar in het Kadaster staat geregistreerd en of u bevoegd bent om te kopen. Bijvoorbeeld niet onder curatele staat. Verder onderzoeken wij of alle gegevens over het pand en het perceel goed zijn beschreven. Of er aan uw nieuwe eigendom ook verplichtingen vast zitten, bijvoorbeeld of u overpad over uw terrein moet verlenen aan uw buurman. Wij gaan ook na of de verkoper en u beiden voldoen aan de verplichtingen die u in de koopovereenkomst op u hebt genomen. Bijvoorbeeld dat de verkoper het huis zonder hypotheek of beslag aan u levert en of de koopsom met bijkomende kosten door uw bank of door u op tijd bij ons op de derdengeldenrekening gestort is.

Zodra u de leveringsakte hebt getekend, wordt hiervan door ons een afschrift bij het Kadaster ingeschreven en ontvangt u van ons een officieel eigendomsbewijs.

2009-12-11
Meer dan standaardwerk

De maatschappij wordt steeds complexer, zo ook familie- en gezinsrelaties. Er zijn steeds meer eenoudergezinnen en tweede of zelfs derde huwelijken. Met nog allerlei varianten daar tussen in. Daarmee moet ook een steeds groter deel van de werkzaamheden voor een leveringsakte op maat worden gesneden voor dergelijke complexere situaties.

Het blijkt niet altijd uit de aangeleverde documenten dat de verkoper gescheiden is of dat zijn echtgenote overleden is. Als de juridische positie van de verkoper anders is, dan uit de aangeleverde stukken blijkt, moeten wij aanvullende werkzaamheden uitvoeren. Bijvoorbeeld het opmaken van een verklaring van erfrecht, of het regelen van een volmacht van de ex-echtgenoot of van de overige erfgenamen.

Ook onderzoek in de openbare registers kan leiden tot vervolgwerk. Bijvoorbeeld als de verkoper net failliet verklaard blijkt te zijn, dan moet de curator aan de verkoop meewerken. Of u hebt te maken met een minderjarige mede erfgenaam, dan moet de kantonrechter toestemming tot verkoop geven.

Het kan ook zijn dat er andere, verouderde juridische beperkingen moeten worden opgeheven of juist nieuwe beperkingen moeten worden gevestigd.

Jazeker, in elk dossier zijn er gebruikelijke, min of meer standaard werkzaamheden. Die komen in elke akte terug en kunnen grotendeels administratief worden georganiseerd. Maar daarnaast zijn vaak nog diverse maatwerk werkzaamheden nodig. Wilt u weten welke werkzaamheden dat in uw situatie zouden kunnen zijn, klik dan op onderstaande link. Wij nemen dan snel contact met u op.

2009-12-11
Geheel of gedeeltelijk kadastraal perceel

Wanneer koopt u eigenlijk een geheel kadastraal perceel en wanneer een gedeeltelijk kadastraal perceel. Een geheel kadastraal perceel is een perceel dat in het Kadaster onder één nummer is ingeschreven en wat al eens is uitgemeten. Er is sprake van een gedeeltelijk kadastraal perceel als maar een deel van het kadastrale nummer bij de verkoop is betrokken.

U koopt een geheel kadastraal perceel als dat in de kadastrale registratie is omschreven met ‘gemeente', ‘sectie' en ‘nummer'. Daaronder vallen dan de grond en de gebouwen die daarop staan. Als de koop betrekking heeft op een deel van dit nummer, dan koopt u een gedeeltelijk kadastraal perceel. In de akte van levering vermelden wij om welk gedeelte het gaat, aan de akte van levering wordt dan een tekening gehecht waarop het verkochte perceelsgedeelte wordt aangegeven. Het Kadaster moet in deze gevallen de grenzen van de nieuw te vormen percelen opnemen, zowel het verkochte als het resterende deel van het perceel. Dat gebeurt meestal na de levering.

Verkoper en koper mogen in het bijzijn van de landmeter in het terrein de erfgrens aanwijzen, hoe nauwkeuriger de grens in de akte van levering is aangegeven, hoe kleiner de kans op discussie achteraf is.

2009-12-11

 

Huis financieren

Welke hypotheek is geschikt?

In verreweg de meeste gevallen wordt de aankoop van een huis gefinancierd door een bank, een verzekeraar of een pensioenfonds. Als u geld leent om een huis te kopen, verleent u hypotheek aan de geldverstrekker. Daarmee wordt uw huis onderpand waarmee de geldverstrekker zekerheid krijgt dat het door hem geleende geld uiteindelijk weer terugkomt.

Als u niet meer aan uw betalingsverplichtingen voldoet, mag de geldverstrekker uw huis openbaar verkopen in een zogenaamde executieveiling. Uit de opbrengst mag hij bij voorrang op alle andere schuldeisers zijn vordering innen.
Zodra het recht van hypotheek aan de financier is verleend, wordt deze hypotheekhouder. Het huis waarop de hypotheek rust is het onderpand.

Vormen van hypothecaire leningen

De verschillen tussen hypothecaire leningen bestaan voornamelijk uit de wijze van aflossing. De belangrijkste vormen zijn de lineaire hypotheek, de annuïteitenhypotheek en de hypothecaire lening met levensverzekering.
Een lineaire hypotheek is een hypotheek waarbij u elk jaar een vast bedrag aan aflossing betaalt. De rente die u betaalt neemt gestaag af, omdat de geleende hoofdsom steeds lager wordt.
Een annuïteitenhypotheek is een hypotheek waarbij u elk jaar hetzelfde bedrag aan rente plus aflossing betaalt. Het aandeel aflossing in dit bedrag neemt jaarlijks toe en het aandeel rente neemt juist af. In het begin heeft u dus het grootste fiscale voordeel.
Een hypothecaire lening met levensverzekering (spaarhypotheek) is een hypotheek waarbij u alleen rente betaalt en geen aflossing. Om uiteindelijk toch uw hypothecaire lening te kunnen aflossen betaalt u een premie voor levensverzekering. De uitkering daarvan wordt gebruikt voor het aflossen van de lening. Vergelijkbare varianten hiervan zijn de spaarhypotheek, de bankspaarhypotheek en de beleggingshypotheek.

Als de schuld is afgelost

Als de lening helemaal is afgelost, vervalt het recht van de geldverstrekker op het onderpand. Wij moeten daarvoor de inschrijving van de hypotheek bij het Kadaster doorhalen. Ook hiervoor is een notariële akte nodig, een akte van vervallenverklaring (royement). De geldverstrekker – die ook hypotheekhouder is – moet hiervoor toestemming geven.
Als het huis verkocht is, verzorgen wij – bij de levering – voor de doorhaling van de inschrijving van de hypotheek. Als u volledig heeft afgelost en nog in het huis blijft wonen, kunt u ons raadplegen over hoe te handelen. Het beste is dat het royement direct na aflossing plaatsvindt, u bent dan vrij om met het huis te doen wat u wilt. Sommige hypotheken (bankhypotheken genaamd) kunnen ook blijven staan als de schuld geheel is afgelost, u kunt hier dan later weer gebruik van maken door met de bank een nieuwe leningovereenkomst te sluiten.


2009-12-11
Waarom een overlijdensrisicoverzekering?

Om uw partner in staat te stellen om bijvoorbeeld de hypotheek af te lossen voor het geval u komt te overlijden, vragen financiers meestal om een overlijdensrisicoverzekering. Nu zijn de betaling van de rente en aflossing afhankelijk van uw inkomen. Als u overlijdt, komt die basis te vervallen en zouden uw erfgenamen het huis moeten verkopen omdat zij de rente en aflossing niet kunnen betalen. Met een overlijdensrisicoverzekering voorkomt u dat.

Ingeval van voortijdig overlijden wordt de hypothecaire lening afgelost met de uitkering van de verzekering. De lasten voor de erfgenamen gaan daarmee aanzienlijk omlaag, zodat zij in het huis kunnen blijven wonen.
Als u samen een huis koopt is het van het grootste belang wie de verzekering afsluit en wie de begunstigde is. Komt u daar zelf niet uit, dan helpen wij u graag verder.

Overlijdensrisicoverzekeringen worden ingedeeld naar looptijd, uitkeringsmoment en soort uitkering. De meeste overlijdensrisicoverzekeringen zijn tijdelijk. De verzekering wordt aangegaan voor een bepaalde duur (bijvoorbeeld 30 jaar). Als de verzekerde binnen de afgesproken duur komt te overlijden, dan keert de verzekeraar uit aan de begunstigde. Er zijn verschillende andere varianten mogelijk.

Over de uitkering van een overlijdensrisicoverzekering moet erfbelasting worden betaald. Dat kunt u voorkomen door de verzekering te splitsen. U bent verzekerde terwijl uw partner de verzekeringnemer is, en eventueel vice versa. Uw partner is dan de premiebetalende partij, er is geen sprake van schenking. De langstlevende partner moet wel kunnen aantonen dat deze de premies ook daadwerkelijk heeft betaald. In huwelijkse voorwaarden of een samenleefcontract kan een bepaling worden opgenomen waardoor de uitkering uit een overlijdensrisicoverzekering altijd vrij van erfbelasting is. Het is dus van groot belang dit vooraf goed bij de notaris vast te leggen.
De premies voor de overlijdensrisicoverzekering zijn niet fiscaal aftrekbaar.

2009-12-11
Hypotheek voor samenwoners

Hoe voorkomt u ongewenste gevolgen als u samenwonend bent en een hypothecaire geldlening wilt afsluiten om een huis te kopen of te verbouwen? Of als een van u al een hypotheek heeft? Of als u uit elkaar gaat? Het is raadzaam u vooraf goed te laten adviseren.

Voor een goede regeling zijn doorgaans een samenlevingsovereenkomst en twee partnertestamenten nodig. Daarmee sluit u al het merendeel van de mogelijke problemen uit.
Als u bijvoorbeeld samen eigenaar van het huis bent en er is geen samenleefcontract en/of testament opgesteld, dan kunnen grote problemen ontstaan bij overlijden van een van de partners. De achterblijvende partner is dan niet uw erfgenaam, dat zijn alleen uw kinderen of overige familieleden. Die erfgenamen kunnen hun erfdeel opeisen. Om daaraan te kunnen voldoen kan het zijn dat uw partner het huis moet verkopen.
Als u gaat samenwonen of juist uit elkaar gaat, kunt u een nieuwe hypotheek afsluiten. Als u zich de daarmee gepaard gaande kosten wilt besparen, kunt u ook voor een andere oplossing kiezen.
U kunt een schriftelijk verzoek bij de geldverstrekker indienen om tussentijds uw partner te laten bijschrijven of juist uitschrijven. Dat kan overigens wel grote gevolgen hebben. Uw partner wordt daarmee in het eerste geval wel aansprakelijk voor de schuld, maar heeft geen eigendomsaandeel in het huis. Dat moet dan nog geregeld worden. Wilt u dat geregeld hebben, klik dan op de link onder dit artikel, wij nemen dan snel contact met u op.
Als uw hypotheek nu op twee namen staat en u wilt uw partner laten uitschrijven, dan wordt uw inkomen getoetst. U moet immers voortaan alleen de lasten opbrengen. De geldverstrekker wil weten of u aan die verplichting kunt blijven voldoen. Ook de verzekering die aan de hypotheek is gekoppeld zal op één naam moeten worden gezet. De hypotheekverstrekker past dan de premie aan aan de nieuwe dekking.

2009-12-11
Hypotheek? Let op uw tellen!

De maatschappij wordt steeds complexer, zo ook familie- en gezinsrelaties. Er zijn steeds meer eenoudergezinnen en tweede of zelfs derde huwelijken. Met nog allerlei varianten daar tussen in. Daarmee moet ook een steeds groter deel van de werkzaamheden voor een leveringsakte op maat worden gesneden voor dergelijke complexere situaties. Lees hier meer over de valkuilen bij het afsluiten van een hypotheek 

Rentetarieven vergelijken lukt prima, dat weten ook de geldverstrekkers getuige hun advertenties. Bij de laagste (instap)tarieven horen niet altijd de beste voorwaarden. Wij adviseren u om de voorwaarden grondig door te nemen, zowel op voorwaarden met betrekking tot de rente als tot de lening zelf. Wij zetten een aantal aandachtspunten voor u op een rij.

  1. Rentebeleid. Sommige geldverstrekkers hebben een tweesporig rentebeleid. De rente voor nieuwe klanten is gunstiger dan voor bestaande klanten. Als uw eerste rentevaste periode is afgelopen krijgt u een aanbieding voor de nieuwe rentevaste periode. Die rente is meestal hoger dan wat de geldverstrekker op dat moment aan nieuwe klanten offreert, al gauw een verschil van 0,2% tot 0,5% per jaar. Beding dat u bij het aflopen van elke rentevaste periode dezelfde rente krijgt als nieuwe klanten.
  2. Offerterente. Tussen het moment van het ondertekenen van de hypotheekofferte en het passeren van de hypotheekakte kan de hoogte van de rente veranderen. Weet wat u tekent. Als u een offerte op basis van “passeerrente = offerterente” tekent, betaalt u uiteindelijk de rente die u in de offerte bent overeengekomen. Een betere optie voor u is “passeerrente = dalrente”. Dan is de rente die u uiteindelijk moet betalen gelijk aan de laagste rente die zich in de periode tussen offerte en passeren heeft voorgedaan. U kunt ook kiezen voor “passeerrente – dagrente”. Als de rente op de dag van het passeren van de hypotheekakte lager is dan de geoffreerde rente, dan wordt uw eerste rentevastperiode op basis van deze lagere rente vastgesteld.
  3. Verhuisregeling. Nederlanders verhuizen gemiddeld één keer per zeven jaar. Ga na of uw hypotheek(offerte) een verhuisregeling bevat. Met een verhuisregeling kunt u de hypotheekrente van uw huidige hypotheek meenemen naar uw nieuwe hypotheek (als u bij dezelfde geldverstrekker blijft). Maak alleen gebruik van deze regeling als de rente van uw oude hypotheek lager is dan de hypotheekrente op het moment dat u uw nieuwe huis koopt.
  4. Geldigheidsduur. In de hypotheekofferte is een geldigheidsduur opgenomen. Gedurende die periode zijn de rente en voorwaarden in de offerte nog geldig. Om hiervan gebruik te kunnen maken moet u binnen deze termijn de hypotheekakte tekenen. Het is mogelijk om deze periode te verlengen, maar de geldverstrekker kan u hiervoor kosten in rekening brengen.
  5. De maximale hypotheek inclusief bijkomende kosten voor aankoop is in 2017 € 247.450 (zonder energiebesparende voorzieningen) of € 259.700 (met energiebesparende voorzieningen.
  6. Een bestaande hypotheek, die niet onder NHG valt – kunt u verhogen of oversluiten onder NHG, mits u investeert in kwaliteitsverbetering van uw huis. Het kan dan gaan om een nieuwe luxe keuken en/of badkamer, een parketvloer of het uitvoeren van groot of achterstallig onderhoud. Zelfs het laten aanleggen van een prachtige nieuwe tuin behoort onder NHG tot de mogelijkheden.
    De NHG kan u een rentevoordeel opleveren van 0,2 tot 0,6%. U krijgt deze korting, omdat de bank minder risico loopt met hypotheken die onder NHG worden verstrekt. De NHG is niet gratis. U betaalt eenmalig – fiscaal aftrekbare – provisie: 1% van de lening.
  7. Boetevrije aflossing. Elk jaar kunt u bij de meeste geldverstrekkers 10 tot 20% van de hoofdsom van de hypotheek boetevrij aflossen. Bij grotere aflossingen zijn vaak boetebepalingen van toepassing, dat komt omdat de bank dan geplande rente misloopt. Meestal bent u alleen boeterente verschuldigd als de rente op het moment van aflossen lager is dan de contractrente van uw hypotheek.
  8. Annuleringskosten. Veel hypotheekoffertes bevatten een annuleringsclausule. U kunt dan de offerte, als u deze heeft geaccepteerd, niet zonder kosten annuleren. De kosten zijn niet mis, meestal 1% van de hoofdsom. Dat kan heel vervelend zijn, bijvoorbeeld in het geval de koop niet doorgaat. Of dat u het advies achteraf niet goed vindt en met een andere adviseur verder wilt gaan.
  9. Bouwdepot. Koopt u een nieuwbouwhuis, dan hebt u niet het hele bedrag direct nodig. Dat wordt in een ‘bouwdepot' gezet. Met het vorderen van de bouw worden de termijnen uit het bouwdepot betaald. Ook als u gaat verbouwen kan het hypotheekbedrag in een bouwdepot worden gezet. Probeer te bedingen dat u over het bedrag in bouwdepot dezelfde rente ontvangt als u aan hypotheekrente betaalt. Sommige geldverstrekkers gaan uit van een 1% lagere rentevergoeding. Dat verschil kan in geld behoorlijk oplopen, in uw nadeel wel te verstaan.
  10. Kosten spaarhypotheek. De kosten van een spaarhypotheek worden in de premie voor de spaarpolis verwerkt. Spaarpolissen zijn overal gelijk, toch kunnen de kosten per aanbieder behoorlijk uiteenlopen. Als u kiest voor een overlijdensrisicoverzekering, vergelijk dan verschillende offertes met elkaar.

2016-12-20

 

Huis & Hypotheek

Huis & Hypotheek
U neemt in uw leven veel belangrijke beslissingen. Eén van de belangrijkste is het kopen van een huis. Daar is doorgaans veel geld mee gemoeid. U neemt met de koop veel verplichtingen op uw schouders, en ook veel risico's. De meeste risico's kunnen worden voorkomen met een juridisch goed doortimmerde koopakte. De koopakte is de basis voor de uiteindelijke levering van uw huis, via de transportakte. Anders dan u misschien denkt, is er niets voorlopigs aan de koopakte. Alle reden om de koop grondig aan te pakken.

2011-02-07